投資用ワンルームの売却はどこに相談する？7つの相談先で分かること・分からないこと

最終更新日：2026年11月5日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

売却の相談先には、それぞれ答えられることと答えられないことがあります。

売れそうな価格、ローンを返せるか、契約をどう扱うか、税金はいくらか。知りたいことごとに相談先を使い分けましょう。

投資用ワンルームを売りたいと思っても、「購入した会社に聞けばよいのか」「管理会社に連絡すべきか」「査定を取るならどこがよいのか」と迷うことがあります。

相談先には、それぞれ答えられることと答えられないことがあります。売れそうな価格、ローンを返済できるか、契約をどう扱うか、税金はいくらかは、同じ相手に聞いてもすべて確定するわけではありません。最初に知りたいことを整理してから、相談先を使い分けましょう。

1. 売却の相談先7つ｜何が分かる・何が分からない？

相談先	主に分かること	その相談先だけでは確定しにくいこと
不動産仲介会社	売却方法、査定の根拠、売り出し方、想定する買い手、諸費用を踏まえた試算	実際の成約価格・売却までの期間、税額の最終判断
不動産買取業者	自社が買い取る場合の価格・条件、契約・決済の進め方	一般の買い手へ仲介した場合の成約価格、他社の買取価格
一括査定サイト	複数の不動産会社に査定を依頼する入口、会社ごとの提示額	サイト上の査定額で必ず売れるか、手元にいくら残るか
現在の管理会社・集金代行会社	賃貸契約、賃料の入金、管理委託・集金代行契約、解約・引継ぎ条件	市場での成約価格、ローン完済額、譲渡所得税
購入した販売会社	購入時の契約内容・資料、購入価格や取得当時の経緯	現時点の客観的な成約価格や他社の購入条件
借入先の金融機関	最新のローン残高、一括返済の手続き、返済手数料、抵当権抹消に向けた案内	物件の市場価格や譲渡所得税の最終額
税理士	取得費・減価償却・譲渡所得税などの税務判断	市場での成約見込みや買取価格、買い手の確保

この表は「相談先を優劣で並べたもの」ではありません。例えば売却の金額を知りたいなら仲介会社・買取業者、契約の確認なら管理会社、残債の確定なら金融機関というように、質問ごとに相談先が異なるという整理です。

2. 仲介会社・買取業者・一括査定サイトをどう使い分ける？

仲介会社に相談する場合、まず確認したいのは査定価格だけではありません。「どのような買い手を想定しているか」「どの取引を根拠にした査定か」「売却価格から必要費用と残債を引くとどうなるか」を聞くと、判断しやすくなります。査定額は成約を約束する金額ではありません。

買取業者には、その会社が購入する場合の価格や条件を確認できます。一方、それは市場にいるすべての買い手の評価を表すものではありません。売却方法によって価格や手続きが変わるため、単純に金額だけを比べないことが大切です。

一括査定サイトは、複数社への依頼を始める手段です。ただし、提示価格には査定方法や前提の違いがあり、最も高い数字がそのまま実現するとは限りません。比較するときは、賃料・サブリース契約・管理費・修繕積立金の扱いが同じかを確認しましょう。

売却方法の違いは「買取と仲介」、査定額を比較する際の考え方は「他社の査定」も参考になります。

なお、媒介を依頼する会社については、国土交通省の「宅地建物取引業者検索」で免許情報を確認できます。

3. 管理会社・購入した会社・銀行・税理士に聞くべきこと

賃貸中のワンルームを売る場合、価格と同じくらい大切なのが現在の契約が売却後どうなるかです。

管理会社・集金代行会社には、現行の賃料と送金額、管理費や修繕積立金の取り扱い、契約終了や新所有者への引継ぎに必要な条件を確認します。サブリース契約がある場合は、契約書と重要事項説明書を確認して、賃料改定や引継ぎ・解約の条件を整理する必要があります。サブリース契約を買主に引き継ぐ場合、違約金が出ないパターンもあります。ただし、どの契約でも必ず引き継げるわけではありません。国土交通省もサブリース契約の重要事項や解約に関する説明を案内しています（賃貸住宅管理業法ポータル）。

購入した販売会社には、購入時の売買契約書や価格の内訳、当時の資料の確認を頼めます。そこから分かるのは主として購入時点の情報であり、現在の売却見込みとは区別して考えます。

金融機関には、ある時点での残債だけでなく、決済予定日に一括返済する場合の金額と手数料を確認します。残高証明の数字と決済時の返済額が同一とは限りません。

税理士には、購入時の資料、過年度の確定申告・減価償却の情報、想定売却価格と費用を提示して税務を確認します。売却代金からローンを返済して残る現金と、税務上の譲渡所得は別の計算です。国税庁は譲渡所得を「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算すると案内しています（国税庁 No.1440）。

4. 仮想例｜毎月の持ち出しと売却時の不足額を比べる

ここからの数字はすべて仮想例です。実在の物件・相談事例ではなく、計算方法を説明するための設定です。

毎月の収支（仮想例）

項目	月額
家賃収入	＋90,000円
ローン返済	−85,000円
管理費	−8,000円
修繕積立金	−9,000円
集金代行手数料	−3,300円
毎月の現金収支	−15,300円

計算式：90,000－85,000－8,000－9,000－3,300＝−15,300円／月。

同じ条件が1年間続くと −15,300×12＝−183,600円／年。5年間続くと −15,300×60＝−918,000円です。固定資産税、保険料、空室、修繕費、所得税などは含めていません。また、ローン返済額には元本の返済分もあるため、毎月の現金流出をそのまま投資全体の損失とはみなしません。

売却時の手残り・不足額（仮想例）

売却価格2,200万円、決済時のローン残債2,180万円と仮定します。金額はすべて万円単位です。

項目	金額	計算・前提
売却価格	＋2,200	仮定
ローン残債	−2,180	決済時の仮定
仲介手数料	−79.20	（2,200×3％＋6）×1.1。一般的な価格帯での上限額を用いた仮定
一括返済手数料	−21.80	残債2,180×1％という仮定。金融機関・借入時期で異なる
集金代行契約の解約手数料	−1.98	月額3,300円×6か月という仮定
抵当権抹消関連費用	−3.00	仮定
売買契約書の印紙税	−1.00	この契約金額の紙の契約書について軽減税率を適用する仮定
差引結果	−86.98	2,200−2,180−79.20−21.80−1.98−3.00−1.00

仲介手数料は、この価格帯での一般的な上限額の算式 （売却価格×3％＋6万円）×1.1 を用いています（国土交通省・不動産取引の仲介手数料について）。

この例では、売却時に86万9,800円の不足が生じる計算です。「査定価格が残債より20万円高い」だけでは、費用まで賄えるとは限りません。

集金代行・管理関係の解約手数料は契約ごとに異なり、少額のものから家賃6か月分程度のものまで幅があります。契約を引き継ぐことで発生しない場合もあります。上記1.98万円は共通の相場や法定額を示すものではありません。一括返済手数料の1％も制度で一律に決まった料率ではありません。

印紙税1万円は、記載金額が1,000万円超5,000万円以下の不動産譲渡契約書についての軽減税額です。軽減措置は2027年3月31日までに作成される対象契約書に適用されます（国税庁 No.7108）。電子契約などで印紙税の扱いが異なる場合は、別途確認が必要です。

上記は現金決済の概算で、譲渡所得税・住民税、固定資産税等の精算、その他個別費用は含めていません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 「売るか持つか」は相談先よりも数字の比較で決める

売却相談の目的は、必ずしも今すぐ売ることではありません。例えば毎月の持ち出しがあっても、ローン元本の減少や今後の家賃、保有期間、修繕積立金の改定予定を踏まえると、保有継続が合理的になる場合があります。

一方、残債が減るまで待っても、家賃の変化や積立金の増額、売却価格の変動によって、必ずしも条件が改善するとは限りません。特に現在の持ち出しを判断するときは、地域名だけではなく、いつ・いくらで買ったか、新築だったか中古だったかを確認する必要があります。

「現場では、購入から5年ほど経った物件であれば、立地によほど問題がない限り、残債と同じかそれ以上で売れるケースが多くあります。ただし、新築か中古か、購入価格によって変わるため、物件ごとに試算して判断しています。」

これは個々の売却価格を保証するものではありません。確認する順番は、①根拠のある売却見込み、②決済時の残債、③売却諸費用、④持ち続ける場合の収支と元本返済、⑤税務、です。今の売却時不足額と、将来保有し続ける負担を同じ土俵で比べることが判断の出発点になります。

6. 初回相談で整理する情報と、その後の進め方

最初からすべての契約書を揃える必要はありません。売却の概算を検討するために、まず把握したいのは次の3点です。

1. 物件名

2. 家賃（サブリース契約の有無）

3. 管理費・修繕積立金

相談の流れは、LINEで概要を伺う → 試算 → 必要なら面談です。試算に進む過程で、より正確な残債や契約条件の確認が必要になる場合があります。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームを売りたい場合、最初は管理会社に連絡すべきですか？

売却価格を知りたいなら不動産仲介会社や買取業者、現行の賃貸・管理契約の内容を確認したいなら管理会社が相談先です。目的に応じて順番を決めて構いません。契約の引継ぎや解約条件は売却前に整理しましょう。

Q2. 購入した販売会社以外に査定を依頼してもよいですか？

一般に、現在の取引価格を知るために別の宅建業者に査定を依頼することは可能です。ただし、すでに媒介契約を締結している場合は、その契約の条件を確認してください。

Q3. 一括査定で一番高い金額を出した会社に頼むべきですか？

提示額だけで決めるのは避けたいところです。どの成約事例に基づくのか、賃貸契約や管理費等を反映しているか、売り出し価格と成約見込みを区別しているかを確認しましょう。

Q4. サブリース契約があると売却できませんか？

契約があることだけで売却が不可能になるわけではありません。買い手への引継ぎの可否や契約条件、解約時の扱いを個別に確認します。引継ぎによって違約金が生じない場合もあります。

Q5. ローンが残っていても売却の相談はできますか？

できます。重要なのは、査定額ではなく決済時の返済額と売却諸費用を差し引いた結果です。金融機関には一括返済額と手続きを確認し、不動産会社の試算と照らし合わせます。

Q6. 毎月赤字なら、すぐに売却した方がよいですか？

一概には言えません。月々の持ち出し、ローン元本の減り方、今後の積立金、売却に必要な費用、税務などを比較して判断します。保有を続けた方がよいケースもあります。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では、「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺い、売った場合の手残りを試算しています。サブリース契約を買主に引き継ぐ場合など、違約金が出ないパターンもあるため、管理会社との契約内容もあわせて確認しています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

どこに相談するか決める前に、今の数字を整理できます

LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月5日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。