大規模修繕の前に投資用ワンルームは売るべき？値上げ・一時金と売却時期の比べ方

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

大規模修繕が近いことだけで、売るのが有利か不利かは決まりません。

長期修繕計画・値上げや一時金の決議状況・毎月の収支を並べて、持ち続ける場合と売る場合を同じものさしで比べることが大切です。

投資用ワンルームを所有していると、大規模修繕の予定や修繕積立金の値上げに関する案内が届くことがあります。「工事の前に売った方がよいのか」と考えるきっかけにはなりますが、工事が近いという理由だけで売却の有利・不利は決まりません。

確認したいのは、工事の進捗よりも、長期修繕計画、積立金の残高、値上げ・一時金の決定状況、そして自分の毎月の収支です。これらを並べ、保有を続ける場合と売却する場合を比較します。

1. 大規模修繕と長期修繕計画はどう関係する？

大規模修繕は、外壁や屋上防水、共用設備などの劣化状況に応じて実施される工事です。長期修繕計画は、将来見込まれる工事の内容・時期・概算費用を整理し、必要な修繕積立金を検討するための計画です。計画に記載された工事年や金額は確定したものではなく、建物の状況や工事費の変化に応じて見直されます。

国土交通省は、マンション管理のページで「長期修繕計画作成ガイドライン」と「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を案内しています。

売却を考える際には、長期修繕計画だけでなく、直近の総会議事録や工事の発注状況も確認します。計画段階の金額と、総会で決議された負担額は区別する必要があります。

2. 修繕積立金の段階増額と一時金は何が違う？

修繕積立金の積立方式には、計画期間を通じておおむね均等に積み立てる方式と、当初の負担を低く設定して段階的に引き上げる方式があります。国土交通省は2024年6月、段階増額積立方式における適切な引上げの考え方をガイドラインに反映しました。国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン等の改定について」

確認する負担	内容	売却前に確認したいこと
毎月の積立金の値上げ	月額の支出が継続的に増える	変更後の額、適用開始月、今後の改定予定
一時金	特定の時期に追加負担を求められる場合がある	決議の有無、金額、支払期日、負担者
管理組合の借入れ	修繕資金の調達方法の一つ	借入残高・返済計画・将来の積立金への影響

値上げと一時金は、所有者の支出に現れる時期が違います。金額の確認は、修繕積立金の値上げの記事とも併せて整理できます。

3. 工事前・工事中・工事後で買主は何を見る？

売却を考える時点	買主が確認しやすい事項	売主が用意したい資料
工事前	工事範囲、予定費用、積立金の不足や一時金の可能性	長期修繕計画、総会議事録、積立金残高
工事中	工程、追加工事や費用変更の有無、共用部分の利用制限	工事説明資料、進捗報告、決議内容
工事後	実施した工事の内容、残る課題、積立金残高	工事完了報告、修繕履歴、更新された計画

工事後の方が価格が高い、工事中は売れにくい、と一律に判断する根拠にはなりません。管理状況や工事内容に加え、賃料、立地、ローン利用条件、買主が何を重視するかでも評価は変わります。

買主に伝える管理組合の情報は、重要事項調査報告書の内容と照合します。

4. 決議済みの一時金を誰が負担するか確認する

一時金の支払義務がいつ、誰に発生するかは、管理規約、総会決議、請求内容などを確認する必要があります。売買の場面では、売主と買主の間でどちらが経済的に負担するかを契約条件として整理することがあります。ただし、当事者間の取り決めだけで管理組合に対する義務の内容が変わるとは限りません。

契約前に、少なくとも次を区別してください。

決議済み：金額と支払期限が確定しているか
提案段階：総会への議案提出予定か、まだ検討中か
支払済み：支払いを証明する資料があるか
売買時の精算：契約書で負担区分と支払確認方法を定めるか

修繕積立金などに未払いがある場合は、別記事の管理費・修繕積立金の滞納で扱っています。責任の所在や契約条項に疑義がある場合は、弁護士など専門家に確認してください。

5. 【仮想例】値上げ前に売る場合と、1年間保有して売る場合

以下は市場の実績ではない、計算方法を示すための仮想例です。売却価格が1年間変わらないと仮定し、実際の価格変動や売却までの期間、売却に伴う税金は計算に含めません。

毎月の収支

項目	値上げ前	値上げ後
家賃	98,000円	98,000円
ローン返済	93,000円	93,000円
管理費	8,500円	8,500円
修繕積立金	9,500円	17,500円
賃貸管理手数料	3,500円	3,500円
固定資産税等の月割相当（年72,000円÷12）	6,000円	6,000円
毎月の収支	▲22,500円	▲30,500円

値上げ前：98,000円 − 93,000円 − 8,500円 − 9,500円 − 3,500円 − 6,000円＝ ▲22,500円。

値上げ後：98,000円 − 93,000円 − 8,500円 − 17,500円 − 3,500円 − 6,000円＝ ▲30,500円。

値上げによる年間の負担増は、8,000円 × 12か月＝ 96,000円です。さらに、この仮想例では一時金120,000円を想定します。

売却時点も含めた比較

追加の仮定： 売却価格2,650万円、現在のローン残債2,480万円、1年後の残債2,450万円。仲介手数料は上限額を使用。一括返済手数料50,000円、抵当権抹消関連費用30,000円はこの例だけの仮定です。印紙税は1万円とします。売却直後の一時金の帰属は売買契約で調整するとし、下表の「今売る」は売主の追加負担が発生しない仮定です。

仲介手数料：（2,650万円 × 3％＋ 6万円）× 1.1 ＝ 940,500円。国土交通省・不動産取引の仲介手数料について

売買契約書の印紙税は、2027年3月31日までの軽減措置を前提に1万円としています。国税庁・印紙税の軽減措置

項目	今売る	値上げ後も1年保有し、その後売る
売却価格（同額と仮定）	26,500,000円	26,500,000円
売却時ローン残債	▲24,800,000円	▲24,500,000円
仲介手数料（上限額）	▲940,500円	▲940,500円
印紙税	▲10,000円	▲10,000円
一括返済手数料（仮定）	▲50,000円	▲50,000円
抵当権抹消関連費用（仮定）	▲30,000円	▲30,000円
売却決済での概算手残り	669,500円	969,500円
今後1年の毎月の持ち出し合計	対象外	▲366,000円
一時金（仮定）	0円	▲120,000円
比較用の合計現金収支	669,500円	483,500円

1年後の決済手残り：26,500,000円 − 24,500,000円 − 940,500円 − 10,000円 − 50,000円 − 30,000円＝ 969,500円。

値上げ後の1年の持ち出し：30,500円 × 12か月＝ 366,000円。

1年間保有後の比較用収支：969,500円 − 366,000円 − 120,000円＝ 483,500円。

差額は669,500円 − 483,500円＝ 186,000円です。ただし、これは価格が同じ・元本が想定どおり減る・一時金を売主が負担するという条件付きの数字です。工事前後で価格や引渡し時期が変われば結論も変わります。ローン元本の減少分は売却時残債へ反映済みであり、別途加算していません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

6. 売却時期を決める前のチェックリスト

工事の開始日だけでなく、次の資料と日付を1枚に整理すると比較しやすくなります。

確認事項	判断のための質問
長期修繕計画	更新日はいつか。工事内容・概算額はどう変わったか
総会議事録	値上げ・一時金は決議済みか
管理組合の資金状況	積立金残高・借入金・工事契約額はどうか
自分の支出	値上げ後の毎月の持ち出しはいくらか
売却条件	一時金や未払い分の負担を契約でどう扱うか
売却価格と残債	工事前・工事後、それぞれの手残りはいくらか

工事を経て管理状況が明確になり、保有する方が納得できる場合もあります。逆に毎月の負担が生活や事業の計画に合わなくなる場合もあります。工事の前後という単純な二択ではなく、資金計画と物件条件で判断することが大切です。

7. よくある質問

Q1. 大規模修繕の前は、売却価格が下がりますか？

一律にはいえません。工事の内容、積立金残高、一時金の有無、収益性などを買主がどう評価するかによって異なります。

Q2. 大規模修繕が終われば高く売れますか？

工事完了が安心材料になることはありますが、売却価格の上昇を保証するものではありません。完了報告や修繕履歴と併せて判断します。

Q3. 一時金が決議されている場合、売主が払うのですか？

管理規約・決議・請求期日と売買契約の取り決めを確認します。売主と買主の負担区分は契約で整理する場合があり、法的判断が必要なら弁護士など専門家に確認してください。

Q4. 値上げ案がまだ決議されていなければ、買主に伝えなくてよいですか？

検討中であっても、確認済みの議案や議事録など重要な情報は正確に整理して伝えることが望まれます。決議済みと検討中は分けて説明します。

Q5. 修繕積立金の値上げは何回もありますか？

積立方式や長期修繕計画によります。段階増額方式では将来の引上げが予定される場合があります。具体的な時期と額は資料で確認します。

Q6. 工事中でも賃貸中のワンルームを売れますか？

工事中であることのみを理由に売買ができなくなるわけではありません。工事内容・利用制限・費用負担を整理し、契約条件を確認します。

あわせて確認したいページ

8. 現場からの補足

修繕積立金の値上げや一時金が総会で決まったことをきっかけに、売却のご相談をいただくことがたまにあります。最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。値上げ後の金額が分かっていれば、持ち続けた場合の毎月の負担と、今売った場合の手残りを並べて確認できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

値上げ後の収支と今売った場合の手残りを比べられます

LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

無料で売るべきか診断する（必須3項目）

情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。