管理費・修繕積立金を滞納している投資用ワンルームは売れる？買主への請求と決済時の精算

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

管理費・修繕積立金の滞納があっても売却は検討できますが、滞納分は買主にも請求され得るため、契約前に金額と精算方法を決めておくことが欠かせません。

投資用ワンルームを売ろうとしたところ、管理費や修繕積立金に未払いが残っていると分かった。あるいは、口座振替の停止などで滞納が積み上がっていた。その場合でも、売却を検討することはできます。

注意したいのは、入居者がオーナーへ払う家賃の滞納と、オーナーが管理組合へ払う管理費・修繕積立金の滞納は、別の問題だという点です。入居者の未払いについては家賃滞納のある物件の売却で説明し、ここでは管理組合に対する未払いと、買主・決済への影響に絞ります。

1. 管理費・修繕積立金の滞納があっても売却を検討できる

管理費等に未払いがあることと、売買契約を結べないことは同じではありません。しかし、買主が未払いの存在を知らずに取得すると、購入後に管理組合から請求を受けるリスクがあります。そのため、売却価格だけでなく、滞納の範囲と誰がいつ精算するかを先に整理する必要があります。

見落としやすい点	売却前に確認すること
管理費と修繕積立金の未払い	月額と滞納月数、未払残高
遅延損害金等	管理規約、請求内容、計算基準
買主への説明	滞納の内容と精算予定を資料に反映したか
決済日の支払い	売主負担額、振込先、支払確認の方法
決済後の月額負担	引渡し日の区切りと口座振替の切替え

そもそもの管理費・修繕積立金の負担額は管理規約や管理組合の決議等で確認します。国土交通省は、管理規約のひな形として「マンション標準管理規約」を公表していますが、個々のマンションで実際に適用されるのは、そのマンションの管理規約等です。

2. 区分所有法8条により、買主も滞納分を請求される場合がある

建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）の第7条は、共用部分等に係る一定の債権について先取特権を定めています。続く第8条は、第7条第1項に規定する債権を、債務者である区分所有者の「特定承継人」に対しても行使できると定めています。売買で区分所有権を取得した買主は、特定承継人に該当することがあります。

そのため、対象となる管理費等の滞納について、買主が「購入前の未払いだから自分には無関係」とは言い切れません。反対に、管理組合が何でも無条件に買主へ請求できるという意味でもなく、どの債権が第7条・第8条の対象になるかを確認する必要があります。

売買契約で「滞納分は売主が負担する」と決めても、それは基本的には売主と買主の間での負担の取り決めです。管理組合に対する法的な請求関係まで、その合意だけで消えるとは限りません。金額、請求範囲や責任の判断は弁護士などの専門家に確認します。

3. 重要事項調査報告書では何を確認する？

区分マンションの売却では、管理の状況を伝えるため、重要事項調査報告書などの資料を確認することがあります。報告書が発行される場合、管理費・修繕積立金の月額や滞納状況を把握する手掛かりになります。ただし、書式、記載範囲、集計の基準日は物件や作成者によって異なるため、報告書だけで最新残高を確定しないことも大切です。

チェック項目	確認の目的
管理費・修繕積立金の月額	毎月の負担額を把握する
滞納額の記載と対象期間	未払いの範囲を把握する
報告書の作成日・基準日	その後の支払・未払が反映されているかを見る
遅延損害金など別途請求の有無	決済で精算する総額を確認する
管理規約・請求明細との一致	金額の齟齬を避ける

正確な金額を把握するには、重要事項調査報告書に加えて、管理組合等が発行する最新の請求・入金明細を照合します。書類の役割は重要事項調査報告書の見方で詳しく整理しています。

4. 決済時に滞納分を精算する流れ

売主負担の滞納分を決済で解消する場合、例えば、売却代金から未払額に相当する金額を支払う段取りを取ることが考えられます。ただし、売却によって滞納が自動的に消えるわけではなく、具体的な精算方法は売買契約、管理組合側の請求内容、当事者間の合意によって異なります。

決済日までの確認順序は次のとおりです。

1. 管理費等の未払い月数、対象期間、遅延損害金等を確認する。

2. 売買契約で、決済日までの滞納分を誰が負担するか明確にする。

3. 決済時の支払方法、管理組合等への送金先、振込予定日を確定する。

4. 支払が実際に行われたことを示す明細や受領記録を確認する。

5. 売主・買主の間で引渡し日以降の管理費等の負担を確認する。

売買代金から滞納相当額を控除するだけで管理組合への支払が済むとは限りません。控除額の行き先と完済の確認が必要です。通常の管理費等の日割りについては売却時の日割り精算で解説しています。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 滞納8か月分を決済時に精算する場合の手残り【仮想例】

以下は実在しない仮想例です。管理費月額1万1,000円、修繕積立金月額8,000円、合計月額1万9,000円とし、8か月分の未払いを売主負担で決済時に全額精算するものと仮定します。遅延損害金や追加費用は発生しないと仮定しており、実際の契約・請求と同一ではありません。

滞納額＝（管理費1万1,000円＋修繕積立金8,000円）×8か月＝15万2,000円。

項目	金額	前提・計算
売却価格	2,155万円	仮定
ローン残債の完済	−1,900万円	仮定
仲介手数料（税込・上限額）	−77万7,150円	（2,155万円×3％＋6万円）×1.1
売買契約書の印紙税	−1万円	軽減措置適用を仮定
一括返済手数料	−8万円	仮定。契約により異なる
抵当権抹消関連費用	−3万円	仮定
管理費等の滞納分	−15万2,000円	1万9,000円×8か月
概算手残り	150万850円	下記の計算式

概算手残り＝2,155万円−1,900万円−77万7,150円−1万円−8万円−3万円−15万2,000円＝150万850円。

この仮想例で、滞納期間だけが変わった場合の差は次のとおりです。他の費用は固定し、遅延損害金は含めません。

滞納月数	滞納額	概算手残り
0か月	0円	165万2,850円
3か月	5万7,000円	159万5,850円
8か月	15万2,000円	150万850円
12か月	22万8,000円	142万4,850円

仲介手数料は価格400万円超の売買についての原則上限額です。国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」で確認できます。印紙税1万円は、契約金額1,000万円超5,000万円以下の紙の売買契約書について、2027年3月31日までの軽減措置が適用されることを前提にしています。国税庁「不動産の譲渡に関する契約書の印紙税の軽減措置」を参照してください。

この試算には、譲渡所得税、日割り精算の差額、遅延損害金、未確定のその他費用を含めていません。税務上の取扱いは税理士などの専門家に確認します。売却全体の費用は売却費用と手残りで確認できます。

6. 滞納を放置した場合、管理組合はどう動く？

管理組合等は、未払いの管理費等について督促や請求を行うことがあります。また、債権の種類と要件によっては、区分所有法第7条・第8条に関係する先取特権の行使や特定承継人への請求などが問題になる場合があります。訴訟その他の法的手続も、事案に応じて検討され得ます。

ただし、何か月滞納すれば一律に競売になる、といった説明はできません。実際に取り得る措置は、債権の内容、管理規約、回収状況、法定要件で異なり、弁護士などの専門家に確認が必要です。

売却の準備として重要なのは、滞納月数だけを示すことではなく、金額の内訳、資料の基準日、精算方法、入金の確認方法までそろえておくことです。これにより、買主が確認すべきリスクと、売主の手残りに影響する金額を分けて説明できます。

7. よくある質問

Q1. 管理費・修繕積立金を滞納していても投資用ワンルームを売れますか？

滞納があることだけで売却を一律に否定することはできません。ただし、買主への説明と滞納分の精算条件の整理が重要です。

Q2. 売却すれば管理費の滞納は消えますか？

売却だけで未払いが自動的に消えるわけではありません。区分所有法第8条により、対象となる債権は買主にも請求される可能性があります。

Q3. 買主が滞納分を負担する契約にすれば、売主には請求されませんか？

売主と買主の費用負担の合意と、管理組合に対する責任の問題は別です。契約書だけで第三者との請求関係が解消するとは限らないため、弁護士などの専門家に確認します。

Q4. 滞納金額はどこで確認できますか？

重要事項調査報告書などの管理資料を確認し、最新の請求・入金明細と照合します。遅延損害金等があれば別途確認します。

Q5. 管理費滞納と、入居者の家賃滞納は同じですか？

異なります。ここで扱うのは、区分所有者から管理組合等への管理費・修繕積立金の未払いです。入居者の家賃滞納は賃貸借契約に基づく別の債権です。

Q6. 8か月滞納していたら、必ず競売になりますか？

滞納月数だけで法的措置を断定することはできません。管理組合の請求内容や法定要件、管理規約などによって異なるため、弁護士などの専門家に確認します。

あわせて確認したいページ

8. 現場からの補足

株式会社煌海プロパティでは、売買契約の前に重要事項調査報告書で管理費・修繕積立金の滞納がないかを確認しています。滞納がある場合は、契約前に所有者さまへ滞納分をお支払いいただけるかを確認します。ローンの残債があり、滞納分のお支払いが難しいという方も、まれにいらっしゃいます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

滞納分を含めた手残りを、今の数字から確認できます

LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

無料で売るべきか診断する（必須3項目）

情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。