家賃を滞納している入居者がいる投資用ワンルームは売れる？売却前の確認事項

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

入居者が家賃を滞納していると「このままでは売れないのでは」と不安になるかもしれません。ただ、滞納があることと、売却を検討できるかどうかは別の話です。

大切なのは、状況を隠さずに整理し、未収家賃を誰が扱うか、買主が何を引き継ぐかをはっきりさせることです。

入居者が家賃を滞納していると、「そのままでは売れないのでは」と不安になるかもしれません。しかし、滞納があることと、不動産の売却を検討できることは別の話です。大切なのは、入居者の状況を隠さず整理し、未収家賃を誰が扱うか、買主がどのような賃貸借関係を引き継ぐかを明確にすることです。

売却を判断するときは、滞納が続いた場合の保有負担と、実際に売却できた場合の手残りを分けて考えます。滞納があるからといって契約解除や退去が直ちに認められるわけでもありません。

1. 滞納中でも売却は検討できる。ただし「通常の賃貸中」と同じ条件とは限らない

賃貸中の物件を譲渡した場合、借地借家法31条などによる対抗要件を備えた賃貸借については、原則として買主に賃貸人の地位が移転します。これは民法605条の2に規定されています。民法605条の2（e-Gov法令検索）

滞納がある場合も、物件の売却自体を検討することは可能です。ただし、買主からすると家賃が入っていない期間、今後の回収見込み、保証の有無などを確認する必要があります。売却価格の評価も、通常どおり賃料が入っている物件とは異なる可能性があります。

「滞納を解消してから売る」「滞納の状況を示したまま売る」など複数の進め方がありますが、実現可能性・売買条件は個別に確認します。賃貸中物件の一般的な権利関係は「入居者がいるまま売るときの引継ぎ」で整理しています。

2. 買主に伝えるべき情報は何か？確認表

まず、入金記録や賃貸借契約など、後から数字を確認できる資料をそろえます。

確認項目	買主に示す内容	確認する資料
契約賃料	月額賃料・共益費、支払期日	賃貸借契約書
滞納額	未収となっている金額とその内訳	入金明細、未収金一覧
滞納期間	いつの賃料から、何か月分滞納しているか	月別の入金記録
督促の状況	通知日、請求金額、回答・支払いの有無	督促記録、連絡履歴
家賃保証	契約の有無、補償範囲、請求・支払状況	保証委託契約、請求記録
敷金等	預かり金、充当済みの有無・金額	賃貸借契約書、精算記録
解除・明渡しに関する状況	催告や解除通知の有無、争いの有無	通知書、法律関係資料
売買時の未収家賃	売主に残すのか、別途譲渡するのか	売買契約案、別途合意書

同じ「3か月滞納」でも、一度も督促していない場合と、書面で協議中の場合では状況が異なります。買主が判断するために必要な事実を、確認できる範囲で正確に整理することが重要です。入居者の個人情報の提供範囲や方法にも注意します。

3. 売却前の未収家賃は誰のもの？買主への引継ぎと分ける

賃貸人の地位が移転することと、売却前に発生した未収家賃の債権を買主へ渡すことは同じではありません。

民法605条の2は、不動産譲渡に伴う賃貸人の地位の移転や敷金返還債務の承継などを定めています。一方、すでに発生した未収家賃の債権は、物件の所有権移転だけで当然に買主へ移るものではありません。民法605条の2（e-Gov法令検索）

未収家賃を買主に譲渡する場合には、対象となる月・金額・債権の範囲を特定したうえで、売買契約や別の合意で扱いを定める必要があります。民法466条・467条は債権譲渡とその対抗要件を定めており、債務者への通知または承諾なども問題になります。民法466条・467条（e-Gov法令検索）

取り決めの例	未収家賃の扱い	注意点
売主が回収を続ける	売却前の未収家賃を売主に残す	買主が受け取る売却後の賃料と混同しない
買主へ債権を譲渡する	別途の合意に基づいて債権を譲渡	対象額、対価、通知・承諾などの要件を確認
保証に基づく支払いがある	支払い済み額・未払額を区別	保証契約の補償範囲や請求期限を確認

これらは選択肢の整理であり、どの方法も契約だけで無条件に成立するという意味ではありません。債権譲渡や回収権限の判断が必要な場合は、弁護士など専門家に確認してください。通常のオーナーチェンジの考え方は「オーナーチェンジとは」で確認できます。

4. 滞納があれば賃貸借契約を解除できる？

家賃滞納は賃貸借契約上の義務違反となり得ます。ただし、滞納が何か月続けば自動的に契約が解除される、という単純な基準はありません。

一般に、賃料の不払いの程度、滞納に至った事情、過去の支払い状況などから、貸主と借主の信頼関係が壊れたといえるかを個別に判断すると考えられています。民法541条に基づく催告・解除の手続きも関係します。民法541条（e-Gov法令検索）

そのため、「滞納しているので退去予定」「買主が購入後すぐに退去させられる」といった説明を、法的根拠なく行うべきではありません。解除の効力や明渡しの可否は、弁護士など専門家に確認してください。

売買では、解除が確定していないなら、その前提を正確に伝えることが重要です。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 家賃が入らない場合、保有負担はいくらになる？【仮想例】

以下は実在の相談や物件とは無関係の仮想例です。月額家賃84,000円の賃貸中ワンルームで、3か月間まったく入金がないと仮定します。保証による入金や後日の回収は、この計算に含めません。

項目	通常どおり入金がある月	滞納で入金がない月
家賃収入	84,000円	0円
ローン返済（仮定）	−72,000円	−72,000円
管理費・修繕積立金（合計・仮定）	−12,500円	−12,500円
固定資産税等の月割り相当額（仮定）	−4,500円	−4,500円
月々の現金収支	−5,000円	−89,000円

通常の月の収支＝84,000円−72,000円−12,500円−4,500円＝−5,000円。

家賃の入金がない月の収支＝0円−72,000円−12,500円−4,500円＝−89,000円。

3か月の未収家賃＝84,000円×3か月＝252,000円。

3か月の現金収支（滞納が継続）＝−89,000円×3か月＝−267,000円。

もし3か月とも契約どおりに入金があれば、同じ期間の現金収支は−5,000円×3か月＝−15,000円です。両者の差は252,000円であり、未収家賃の額と一致します。

未収家賃252,000円は、この時点で実際に受け取った現金ではありません。回収の可能性と実際の入金は分けて管理します。家賃保証がある場合も、適用条件・免責・支払実績を確認するまでは、入金があったものとして計算しません。

6. 滞納がある物件を売却した場合の手残り【仮想例】

同じ仮想物件を1,975万円で売却できたと仮定します。この価格は説明用の仮定であり、滞納物件の相場や成約可能額を示していません。また、滞納中の3か月分（252,000円）は売却時点では入金されず、売主に債権が残る前提です。

売却時の項目	仮想金額
売却価格	19,750,000円
ローン残債	−17,900,000円
仲介手数料（税込・上限額を使用）	−717,750円
一括返済手数料（定額80,000円と仮定）	−80,000円
抵当権抹消費用（仮定）	−30,000円
印紙税（軽減措置を前提）	−10,000円
売却時の手残り（概算）	1,012,250円

仲介手数料の計算＝（19,750,000円×3％＋60,000円）×1.1＝717,750円。これは法令上の上限額で試算したものです。国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」

手残りの計算＝19,750,000円−17,900,000円−717,750円−80,000円−30,000円−10,000円＝1,012,250円。

印紙税1万円は、契約書記載金額が1,000万円超5,000万円以下の場合の軽減税額で、確認時点の制度では2027年3月31日までに作成される不動産譲渡契約書が対象です。国税庁「不動産の譲渡に関する契約書の印紙税軽減措置」

この表の手残りに、未収家賃252,000円を加算していません。未収家賃は、将来の回収や債権譲渡の合意が別途問題になるためです。また、敷金、家賃・固定資産税の日割り精算、売却までの保有費、その他契約上の費用、譲渡所得への課税などは算入していません。精算の基本的な考え方は「売却時の日割り精算」で整理しています。

滞納状況を踏まえた売却価格と、売却をせずに保有した場合の将来負担は、別々の仮定で比較する必要があります。

7. よくある質問

Q1. 家賃滞納中の入居者がいても売却できますか？

売却を検討することはできます。滞納額・期間・督促状況などを開示し、買主がどの賃貸借関係を引き継ぐか確認することが重要です。

Q2. 滞納していることを買主に伝える必要がありますか？

買主の収益判断や取引条件に影響する重要な情報です。滞納額、期間、支払い・督促の状況を、確認できる資料に基づいて正確に伝える必要があります。

Q3. 家賃保証があれば、滞納の影響はなくなりますか？

保証契約の内容によります。保証範囲、請求期限、免責、すでに支払われた額、現在未払いの額を分けて確認します。

Q4. 売却前に発生した未収家賃は、買主のものになりますか？

所有権移転だけで当然に買主へ移るわけではありません。売主が回収するのか、別途債権を譲渡するのかを合意し、必要な手続きを確認します。法律上の判断は弁護士など専門家に確認してください。

Q5. 何か月滞納したら退去させられますか？

一律の月数では決まりません。契約内容や個別の事情、信頼関係の破壊の有無などにより判断が異なります。解除・明渡しについては弁護士など専門家に確認してください。

Q6. 滞納がある場合、売却価格は必ず下がりますか？

一概にはいえません。滞納の経緯、保証の状況、未収家賃の扱い、買主が想定する費用・リスクなどによって評価が変わります。想定売却価格と毎月の現金負担を分けて比較します。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。家賃が入っていない期間がある場合も、その前提で持ち続けた場合と売った場合を並べて確認できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

家賃が入らない期間を含めて、手残りを確認できます

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。