海外赴任中・海外在住でも日本の投資用ワンルームは売れる？手続きと税金の確認

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

海外に住んでいても、日本の投資用ワンルームは売却できます。

ただし、印鑑証明書の代わりになる書類や、買主による源泉徴収など、国内に住む売主とは準備が変わるところがあります。

海外赴任中に日本の投資用ワンルームを売却しようとすると、「日本に戻らないと契約できないのか」「印鑑証明書が取れない」「売却代金の一部が源泉徴収されるのか」といった疑問が出てきます。

海外に住んでいることだけで、日本国内の物件を売却できなくなるわけではありません。 ただし、本人確認や登記に必要な書類、ローン完済の段取り、税務上の非居住者に該当するかどうかで、国内在住者とは準備が変わります。とりわけ売却代金に対する源泉徴収は、決済時に使える金額に直接影響します。

1. 海外在住でも売却できる。ただし「非居住者」の判定は別に確認する

日本にある不動産を海外在住の所有者が売ることは可能です。売買契約の協議や書類のやり取り、登記申請の準備を国内の関係者と進めることになります。

一方、税務上の非居住者かどうかは、単に海外にいるという事実だけでは決まりません。 国税庁は、1年以上の予定で海外勤務する給与所得者は、国外転出後、一般に非居住者となる旨を説明しています。日本の国内不動産の譲渡所得は、非居住者であっても日本で課税対象になります。国税庁「海外勤務中に不動産を売却した場合」

確認したいのは、出国時期、日本の住所・居所の状況、現在の居住地、売却予定年です。日本国籍かどうかと税務上の居住者区分は同じ判定ではありません。個別の税務判断は税理士など専門家に確認してください。

2. 印鑑証明書が取れない場合に確認する証明書

国内で印鑑登録をしていない海外在住の日本人は、通常の印鑑証明書に代わる書類が求められることがあります。外務省と法務省は、次の証明を案内しています。

書類・確認事項	主な役割	売却前に確認すること
在留証明	海外における住所を証明する	登記上の住所とのつながりを示せるか、必要な記載事項は何か
署名証明	日本の印鑑証明に代わる本人の署名の証明	署名すべき書類と証明形式、在外公館へ出向く必要性
本人確認書類	所有者本人であることを確かめる	有効な旅券など、提出先が求めるもの
委任状等	代理人に手続きを委ねる際に用いる	代理権の範囲、署名方法、原本の送付方法

外務省によると、在留証明は主に海外在住の日本人の住所を証明するもので、署名証明は領事の面前で行った署名を証明するものです。署名証明には形式があり、提出先が求める形式を証明書の取得前に確認する必要があります。外国籍の所有者は同じ在外公館証明を利用できるとは限りません。外務省「在外公館における証明」

法務省は、外国に居住して印鑑証明書を取得できない場合の取扱いとして、国によっては在外公館の署名証明に代えて現地の公証人などが作成した署名証明を使えるとした先例を公表しています。法務省「外国に居住しているため印鑑証明書を取得することができない場合の取扱いについて」

必要書類は登記の内容や本人の状況によって異なります。法的・登記上の判断は司法書士など専門家に確認します。

3. 帰国できない場合の売却スケジュールは、証明書と決済日から逆算する

海外在住の売主が売買を進める際は、国内にいる売主と同じ日程を当然の前提にしないことが重要です。

段階	確認したいこと
売却検討・価格の試算	現在の家賃、ローン残債、管理費・修繕積立金、管理契約
売買条件の調整	買主の融資利用、契約予定日、引渡し予定日
登記書類の事前確認	登記住所、在留証明・署名証明、権利証または登記識別情報
売買契約	署名の方法、書類原本の送付、代理人を使う場合の権限
決済前の調整	ローン完済の申込期限、本人確認の方法、着金確認の体制
決済・引渡し	代金の受領、源泉徴収の有無、完済、登記、鍵・管理関係資料の引継ぎ

売主が決済に直接立ち会えない場合、代理人への委任や司法書士による事前の本人確認を組み合わせることがあります。ただし、遠隔で完結するかどうかは登記手続き、取引条件、関係者が求める確認方法によって変わります。

住所変更登記が必要になる場合は登記簿の住所が古いときの確認、権利証等が見当たらない場合は権利証・登記識別情報をなくしたときで、先に問題を切り分けておきます。決済当日の一般的な流れは決済日の流れで確認できます。

4. 非居住者の売却では、代金の10.21％が源泉徴収される場合がある

国税庁は、非居住者等が日本国内の土地・建物等を譲渡する際、買主などの代金支払者が原則として譲渡対価の10.21％を源泉徴収すると説明しています。これは利益に対する税率ではなく、原則として売買代金に対して計算する率です。国税庁「非居住者等から土地等を購入したとき」

ただし、次の条件をいずれも満たす場合には、買主側の源泉徴収は不要とされています。

買主が個人である。
買主が自己または親族の居住用に購入する。
譲渡対価が1億円以下である。

したがって、「価格が1億円以下だから源泉徴収不要」とは判断できません。 投資目的で購入する買主の場合は、自己居住用の例外に該当しないことがあります。判断には買主の属性と取得目的の確認が必要です。

源泉徴収は、買主が売主の代わりに一定額を納付する仕組みです。源泉徴収額と、その売却について最終的に納める所得税額が一致するとは限りません。確定申告で精算し、還付が生じる場合もあります。国税庁「海外勤務中に不動産を売却した場合」

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 【仮想例】源泉徴収の有無で、決済時に使える手残りはどう変わる？

次は架空の投資用ワンルームを、海外在住の非居住者が売却する仮想例です。売買代金2,760万円、ローン残債1,840万円とします。実在物件の価格や、実際の税額を示すものではありません。

仲介手数料は、売却価格が400万円を超える場合の原則的な上限額として、（売却価格×3％＋6万円）×1.1を使います。国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」

印紙税は、2027年3月31日までの軽減措置の対象となる紙の不動産譲渡契約書を想定し、1万円とします。国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

項目	源泉徴収がある場合	源泉徴収がない場合
売却代金	27,600,000円	27,600,000円
ローン残債の完済	−18,400,000円	−18,400,000円
仲介手数料（上限額で計算）	−976,800円	−976,800円
印紙税（仮定）	−10,000円	−10,000円
一括返済手数料（仮定）	−180,000円	−180,000円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−30,000円	−30,000円
買主が源泉徴収する額	−2,817,960円	0円
概算手残り	5,185,240円	8,003,200円

計算式は次のとおりです。

仲介手数料＝（2,760万円×3％＋6万円）×1.1＝97万6,800円。

源泉徴収額＝2,760万円×10.21％＝281万7,960円。

源泉徴収がある場合の手残り＝2,760万円−1,840万円−97万6,800円−1万円−18万円−3万円−281万7,960円＝518万5,240円。

この比較は売却代金全体からの累計の手残りです。契約時に手付金を受け取っていれば、引渡し当日の残代金入金額とは異なります。また、精算金、為替・送金費用、売却に伴う最終税額などは含めていません。源泉徴収した額が全額戻るという意味でもありません。

6. 日本での確定申告と、赴任前・売却前の確認事項

非居住者が国内不動産を売却した場合、国税庁は譲渡所得について原則として日本で確定申告が必要としています。申告期限は通常、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。確定申告を行う際は、あらかじめ納税管理人を定めて届出をする必要があります。国税庁「海外勤務中に不動産を売却した場合」／国税庁「海外勤務と納税管理人の選任又は解任」

赴任前または売却を具体化する前に、次の点を整理しておくと手続きの見通しが立ちやすくなります。

登記された氏名・住所と現在の情報が一致しているか。
日本で使う証明書の発行方法、発行に必要な日数、原本の送付方法。
ローン残高と、一括返済の申込期限。
買主が源泉徴収を要する取引なのか。
税務上の居住者区分、納税管理人、取得費や譲渡費用の資料。

売却後の税務全体の整理は売却後の確定申告で確認できます。海外居住国側での課税や租税条約による調整を含め、登記・法律・税金の個別判断は司法書士・弁護士・税理士など専門家に確認してください。

7. よくある質問

Q1. 海外赴任中でも日本に帰国せずに売れますか？

帰国せずに契約・決済の準備を進められる場合があります。ただし、代理人への委任や本人確認、署名証明、原本の送付方法などを関係者と調整する必要があり、全ての取引が遠隔で完結するとは限りません。

Q2. 海外在住で印鑑証明書がないときはどうしますか？

海外在住の日本人については、在外公館で取得する署名証明などを利用する場合があります。住所を証明する在留証明とは役割が違うため、登記に必要な形式を司法書士に事前確認してください。

Q3. 売却価格が1億円以下なら源泉徴収はありませんか？

金額だけでは判断できません。買主が個人で、自己または親族の居住用に購入するなど、国税庁が示す条件を満たす必要があります。投資目的で購入する場合などは扱いが異なります。

Q4. 売却代金の10.21％が、そのまま税金として確定するのですか？

違います。原則として売買代金から差し引く源泉徴収額と、譲渡所得を計算して確定する所得税額は別です。確定申告で精算されるため、最終額は税理士・税務署に確認してください。

Q5. 日本の確定申告は誰が対応しますか？

非居住者で申告が必要なときは、納税管理人を選任する手続きがあります。売主本人の申告義務がなくなるわけではないため、担当範囲と必要資料を事前に整理します。

Q6. 海外の居住国でも課税されるのでしょうか？

居住国の税制や租税条約によって変わります。日本の源泉徴収だけを見て税負担全体を判断せず、日本と居住国の両方の取扱いを税理士など専門家に確認してください。

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8. 現場からの補足

株式会社煌海プロパティでも、海外にお住まいのオーナーさまの売却をお手伝いしたことがあります。委任状で手続きを進めたケースも、一時帰国の日程に合わせて決済したケースもあります。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。