投資用ワンルーム売却の契約不適合責任とは？個人の売主が確認したい告知と特約

Q: 契約不適合責任の期間は、引渡し後1年ですか？

民法566条の原則は、種類・品質に関する不適合を買主が知った時から1年以内に通知することです。引渡しから一律1年ではありません。契約で定めた特約や法定の例外にも注意が必要です。

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

売った後に設備の故障が見つかったら、売主が直すのか。入居者がいて室内を見られない場合、どう伝えればよいのか。

判断の出発点は「契約で約束した内容」と「引き渡した状態」が合っているかです。知っていることと、確認できていないことを分けて伝えるのが基本です。

投資用ワンルームを売却するとき、「引渡し後に設備の故障が分かったら、売主が修理するのか」「入居者がいるため室内を確認できないが、どう説明すればよいのか」と不安になることがあります。

判断の出発点は、古い物件だから責任を負う、あるいは中古だから責任を負わない、という単純な区分ではありません。売買契約で約束した物件の内容と、実際に引き渡した状態が合っているかが重要です。個人売主と宅建業者が売主になる場合の違い、賃貸中の室内確認、告知の進め方を整理します。

1. 契約不適合責任は「契約した内容」と「引き渡した状態」の違いを見る

契約不適合責任とは、売買の目的物が、種類・品質・数量について契約内容に適合しない場合などに問題となる売主の責任です。民法562条は履行の追完（修補など）、563条は一定の条件における代金減額、564条は損害賠償請求や契約解除との関係を定めています。ただし、買主がこれらを求められるかは、具体的な不適合や契約内容、各請求の法的要件によって異なります。

たとえば、給湯設備を「正常に使用できる設備」として引き渡す契約なのか、「作動未確認で、取扱いを別途合意する設備」なのかによって、後の判断材料が変わります。後者の記載があれば無条件に免責される、という意味ではありません。

法令：e-Gov法令検索「民法」第562条～第564条

2. 個人売主の特約と、宅建業者が売主になる場合の違い

民法566条では、引き渡された目的物が種類または品質について契約に適合しないとき、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主へ通知しない場合、原則として追完・代金減額・損害賠償・解除を求められなくなると定めています。これは「引渡しから必ず1年間の保証」という意味ではありません。売主が引渡し時に不適合を知っていた場合、または重大な過失で知らなかった場合には、この通知期間の制限の例外があります。

個人の売主が宅建業者ではない場合、当事者間で責任の対象や通知期間を特約で定めることがあります。ただし、どのような特約でも有効とは限りません。特に知りながら買主へ告げなかった事実については、免責特約を設けても売主は責任を免れないとするのが民法572条です。

一方、宅建業者が自ら売主となり、相手方が宅建業者ではない取引では、宅地建物取引業法40条によって、買主に不利な責任特約が制限されます。民法566条の通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約は認められますが、単純に「業者なら2年、個人ならゼロ」と整理するのは正確ではありません。なお、宅建業者間の取引には適用関係の違いがあります。

法令：e-Gov法令検索「民法」第566条・第572条／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第40条

3. 投資用ワンルームで確認したい不具合・設備の一覧

確認する目的は、「問題がない」と言い切るためではなく、把握している事実と、確認できていない事実を分けるためです。

確認項目	売主が確認する資料・情報	契約前に整理したいこと
給湯器・エアコン・換気扇など	設備表、交換・修理の記録、賃借人からの連絡	付帯設備の対象、作動確認の有無
キッチン・浴室・トイレ・給排水	修理伝票、漏水対応記録、過去の連絡	故障・漏水の既知情報と修理状況
雨漏り・浸水・室内のしみ	過去の報告、管理組合からの通知、写真	発生時期、原因の把握状況、対応履歴
壁・床・天井の傷み	退去時記録、室内写真、補修記録	最終確認時期と現在の未確認部分
建物の共用部分・配管	管理組合資料、修繕履歴、管理規約	専有部分と共用部分の区分、既知の問題
賃貸中で室内に入れない場合	賃貸借契約書、入居前写真、修繕履歴	室内未確認の範囲、情報の取得元

室内設備の故障に関する整理は投資用ワンルームの設備故障、賃貸借契約の承継は入居者がいるまま売るときの引継ぎで確認できます。

4. 賃貸中で室内を確認できないときの伝え方

オーナーチェンジでは、入居者の生活が続いており、売主や仲介担当者が売却前に室内を実見できない場合があります。このとき、「室内を確認していない」ことと「不具合は存在しない」ことを混同しないのが重要です。

説明文には、例えば次のように、確認の限界を具体的に記載する考え方があります。

現在賃貸中のため、売却に際して売主は室内の現況および各設備の作動状況を直接確認していません。売主が把握している修理・不具合の履歴は、別途提示する資料のとおりです。記載のない項目について、現況が確認済みであることを意味しません。

これは記載方法の例示であり、この文を入れるだけで責任を免れるというものではありません。過去に把握した不具合は、室内に入れないという事情と分けて具体的に伝えます。賃借人の情報を扱う範囲や、契約不適合責任の特約の有効性に疑問がある場合は、弁護士など専門家に確認してください。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 【仮想例】売却の手残りと補修負担を分けて試算する

以下は仮想例です。実際の売却実績や相談事例ではありません。金額はすべて万円単位で、計算を分かりやすくするため、対象ローンの残債以外の諸費用・税金・精算金は含めていません。

項目	仮定額
売却価格	2,510万円
売却時のローン残債	2,010万円
仲介手数料（上限額として計算）	89.43万円
売買契約書の印紙税	1万円
上記だけを差し引いた概算手残り	409.57万円

仲介手数料の計算：（2,510万円 × 3％＋ 6万円） × 1.1 ＝ 89.43万円

概算手残り： 2,510万円 − 2,010万円 − 89.43万円 − 1万円＝ 409.57万円

例えば、契約上の協議の結果、売主が9.4万円の補修費用を負担することで合意したと仮定すると、409.57万円 − 9.4万円＝ 400.17万円です。補修費が必ず発生する、あるいは売主が必ず負担するという意味ではありません。

仲介手数料の式は売買価格400万円超の通常の媒介報酬上限に基づくものです：国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」。売買契約書の印紙税1万円は、紙の不動産譲渡契約書で契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合の軽減税率を仮定しています。軽減措置の対象期間は2027年3月31日までです：国税庁「不動産の譲渡に関する契約書の印紙税の軽減措置」。

実際の決済では、ローン一括返済手数料・抵当権抹消費用・各種精算・税務上の扱いも個別に確認が必要です。売却価格だけでなく、最終的な資金収支を別に計算します。

6. 売却前から引渡し後までの確認手順

1. 資料を集める。 賃貸借契約書、管理規約、設備表、修繕履歴、過去の写真、入居者や管理側から受けた連絡を整理する。

2. 「知っている」「記録で確認できる」「未確認」を分ける。 室内に入れない場合は、その範囲と理由を明確にする。

3. 告知書・設備表と売買契約の記載を突き合わせる。 既知の不具合、修繕済みの事項、設備の取扱い、責任の範囲と通知期間が食い違っていないか確認する。

4. 契約と引渡しの前に更新情報を反映する。 売却活動中に新しい不具合の連絡があれば、必要に応じて説明内容を見直す。

5. 引渡し後の問い合わせ経路を整理する。 問題が生じたときは、契約書や記録を踏まえて内容を確認する。責任や免責特約の判断に争いがある場合は弁護士など専門家に確認する。

売却前に整理したい手続き全体は投資用ワンルーム売却の注意点にもまとめています。

7. よくある質問

Q1. 築年数が古ければ、設備の故障について売主は責任を負いませんか？

築年数だけでは決まりません。売買契約で合意した品質・設備の取扱い、故障の内容、告知された情報などを踏まえて判断します。

Q2. 契約不適合責任の期間は、引渡し後1年ですか？

民法566条の原則は、種類・品質に関する不適合を買主が知った時から1年以内に通知することです。引渡しから一律1年ではありません。契約で定めた特約や法定の例外にも注意が必要です。

Q3. 個人売主なら「契約不適合責任を負わない」と書けば十分ですか？

十分とは限りません。民法572条により、売主が知りながら告げなかった事実などは免責特約があっても責任を免れません。特約の有効性に疑問があれば弁護士など専門家に確認します。

Q4. 入居者がいるため室内を見られない場合はどうしますか？

未確認の範囲を明示し、過去の室内写真や設備交換履歴、修理の連絡など、確認できる情報を分けて提示します。「未確認」を「問題なし」と言い換えないことが重要です。

Q5. 引渡し後に給湯器が故障したら、売主が必ず修理しますか？

一律には決まりません。契約で合意した設備の状態、故障の原因や時期、通知内容、責任についての特約などを確認します。

Q6. 買主から補修費を請求されたら、その金額をそのまま支払う必要がありますか？

請求があることと、法的にその金額を負担することは別です。契約内容、不適合の有無、請求の根拠を確認し、法律上の判断が必要な場合は弁護士など専門家に確認します。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。設備の状態や修理の履歴がまだ整理できていない段階でも、試算は始められます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。