離婚時に投資用ワンルームは財産分与の対象になる？売却前に確認したいこと

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

離婚のときは、登記名義・ローンの債務者・財産分与の対象かどうかを、それぞれ分けて確認する必要があります。

売るか持ち続けるかを考える前に、まず売った場合の現金収支を数字で把握しておくと、話し合いの材料になります。

離婚に伴い、投資用ワンルームを売却するのか、どちらかが保有し続けるのかを考える場合があります。その際、登記名義が誰なのか、ローンの債務者が誰なのか、財産分与の対象になるのかは、それぞれ異なる問題です。まずは売却時の現金収支と、財産分与の法的な判断を分けて整理します。

1. 投資用ワンルームは財産分与の対象になる？

民法第768条は財産分与について定めています。法務省は、財産分与の中心となる考え方を、夫婦が共同生活の中で形成した財産の公平な分配と説明しています。

投資用ワンルームが婚姻期間中に取得された場合でも、名義だけで結論が決まるわけではありません。購入資金の出どころ、取得時期、返済や維持への関わり、婚姻前からの所有かなど、個別の事情を整理する必要があります。反対に、一方の単独名義だから財産分与と無関係とは言い切れません。

確認事項	確認する理由
取得日と婚姻時期	いつ取得した財産かを整理するため
登記名義と持分	売却手続きに誰が関わるか確認するため
購入資金と返済の経緯	財産形成の事情を整理するため
現在の売却見込額とローン残債	売却による現金収支を把握するため
賃貸借・管理契約の状況	保有を続ける場合の収入と負担を把握するため

根拠：民法第768条（e-Gov法令検索）、法務省「りこんポータル」。実際に財産分与の対象となるかは、弁護士など専門家に確認してください。

2. 登記名義・ローンの債務者・財産分与は別々に確認する

例えば登記が一方の単独名義でも、夫婦が協力して形成した財産と評価される可能性があります。一方で、財産分与の対象となる可能性があることと、他方配偶者が登記上の所有者として売買契約に署名できることは別です。

売却手続きでは所有名義と権限を確認します。共有名義なら、物件全体を売る際に共有者の意思確認が必要です。共有名義の詳しい説明は共有名義・親族名義の売却で確認してください。

また、住宅・投資用ローンの返済義務は、原則としてローン契約上の債務者に関する問題です。財産分与で物件の帰属を取り決めても、当然にローン契約の債務者が変更されるとは限りません。保証人や担保の有無も含め、契約書と関係者の確認が必要です。法律・登記の判断は弁護士・司法書士など専門家に確認してください。

3. 売却するか、保有を続けるかを同じ項目で比較する

離婚時に物件の扱いを考える際、売却だけが選択肢ではありません。ただし、保有を続ける場合も、家賃収入・ローン返済・管理費・修繕積立金・将来の修繕負担などが残ります。

比較項目	売却する場合	一方が保有を続ける場合
現金収支	売却代金から完済・諸費用を控除した額を確認	家賃と毎月の支出を確認
ローン	完済額・必要手続き・決済日を確認	債務者・返済条件・保証関係を確認
名義	売却に必要な権限・登記を確認	名義を変える必要があるかを確認
管理負担	引渡しまでの義務を整理	空室・修繕・入居者対応が続く
財産分与	現金収支と財産分与の対象・方法を分けて検討	物件の評価や他の財産との関係を検討
税金	売却による譲渡所得等を確認	名義移転を伴う場合などは別途確認

売却の必要性も、売却代金の分け方も、表だけでは決まりません。夫婦間の協議や法律上の判断が関わるため、弁護士など専門家への確認が必要です。

4. 売却した場合の手残りを数字で確認する【仮想例】

以下は仮想例です。離婚に伴う財産分与の金額や割合を示すものではありません。売却によって、諸費用とローン完済後にどれだけ現金が残るかのみを計算します。

決済時の入出金（すべて仮定）	金額
売却価格	＋30,750,000円
決済時ローン残債	－26,950,000円
仲介手数料（税込上限額）	－1,080,750円
一括返済手数料（仮定）	－150,000円
抵当権抹消関連費用（仮定）	－35,000円
その他の精算・手続費用（仮定）	－40,000円
印紙税（紙の契約書1通を作成する仮定）	－10,000円
概算手残り	2,484,250円

仲介手数料＝（30,750,000円×3％＋60,000円）×1.1＝1,080,750円。

概算手残り＝30,750,000円－26,950,000円－1,080,750円－150,000円－35,000円－40,000円－10,000円＝2,484,250円。

仲介手数料は一般的な算式による税込上限額です。根拠：国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」。紙の不動産譲渡契約書に関する印紙税1万円は、2027年3月31日までの軽減措置を前提としたものです。根拠：国税庁「不動産の譲渡に関する契約書の印紙税軽減措置」。

上記の248万4,250円は売却の現金収支であり、財産分与で誰がいくら取得するかを意味しません。また、譲渡所得税、離婚に伴う別途の清算、保有期間中の収支は反映していません。詳しい計算項目は売却費用と手残りで確認できます。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 財産分与で物件を渡す場合には税金の論点もある

売却して現金を得る場合と、財産分与として土地・建物そのものを相手方に渡す場合は、同じ税務処理とは限りません。

国税庁は、財産分与として土地・建物を渡した側に譲渡所得の課税が生じ得ること、分与時の時価が収入金額となることを説明しています。また、受け取った側はその時の時価で取得したものとされ、その後の譲渡時の所有期間判定にも関係します。根拠：国税庁「離婚して土地建物などを渡したとき」。

投資用ワンルームでは、取得費や減価償却、過去の支出も関わります。名義移転・現金による財産分与・第三者への売却のどの方法を選ぶかによって検討事項が変わるため、具体的な税額は税理士など専門家に確認してください。

6. 話合いと手続きの順番を整理する

まず所有名義、ローンの債務者、残債、賃貸状況、売却見込額を確認し、売却・保有の各案の現金収支を把握します。次に、どの財産が財産分与の対象となるか、どのような扱いが適切かを当事者と専門家が検討します。

話合いがまとまらない場合、家庭裁判所での財産分与の調停・審判という制度があります。2026年4月1日以降に離婚した場合、離婚後の申立期間は原則5年ですが、それより前に離婚した場合は従前の2年が適用されます。期限や申立ての可否については個別に確認してください。根拠：裁判所「財産分与請求調停」。

売却手続きは財産分与の内容と矛盾しないように進めることが重要です。登記や契約の意思決定を急ぐ前に、弁護士・司法書士など専門家に確認することを検討してください。家族への相談方法という別の論点は家族に内緒で相談する場合で扱っています。

7. よくある質問

Q1. 投資用ワンルームが夫または妻の単独名義でも財産分与の対象になりますか？

対象になる場合があります。登記名義だけでなく、取得時期や婚姻中の財産形成などを踏まえて判断されます。

Q2. 結婚前から所有しているワンルームは対象外ですか？

取得時期は重要ですが、それだけで個別の結論は出せません。購入資金や婚姻期間中の事情も含め、弁護士など専門家に確認してください。

Q3. ローンが残っていても売却はできますか？

完済金額や抵当権抹消の手続きなどを確認したうえで、売却を検討できます。売却時の現金収支と財産分与の金額は別に考える必要があります。

Q4. 財産分与で物件をそのまま渡せば税金はかかりませんか？

国税庁は、土地建物を財産分与として渡した側に譲渡所得課税が生じ得ると説明しています。税金は税理士など専門家に確認してください。

Q5. 共有名義の場合、一方だけで物件全体を売れますか？

物件全体を売却する際は共有者の意思確認が必要です。持分のみの処分とは区別し、登記内容と法的な権限を確認してください。

Q6. 離婚後に財産分与の話合いがまとまらない場合は？

家庭裁判所の財産分与請求調停などの手続きがあります。申立ての期間は離婚時期によって異なるため、裁判所の案内を確認してください。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。売るかどうかを決める前でも、まず今の数字から売った場合の手残りを確認できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

売るか持つかを決める前に、今の数字を確認できます

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。