築年数で投資用ワンルームの売却価格はどう変わる？取引価格の調べ方と比較の注意点

最終更新日：2026年11月5日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

築年数は価格を見る手がかりの一つですが、売却価格が毎年一定の割合で下がるわけではありません。

近い条件の実際の取引を国土交通省のデータで調べ、賃料・管理状態・購入時の条件と合わせて判断します。

「築10年と築20年では、いくら違うのか」「築30年を過ぎると売りにくいのか」。投資用ワンルームを所有していると、築年数と売却価格の関係が気になるものです。

建物は時間とともに古くなりますが、売却価格が毎年一定の割合で下がるとは限りません。駅への距離、建物の管理状態、賃料、購入した時期と価格、そのときの市場環境によって結果は変わります。この記事では、裏付けのない「築○年で何％下がる」という数字を使わず、国土交通省の公表データで近い条件の取引を探す方法と、売却時に比較すべき金額を説明します。

1. 築年数が古くなると、なぜ価格の見方が変わるのか

築年数は、建物の状態や今後の維持管理を検討する際の手がかりの一つです。ただし、築年数が同じでも同じ価格にはなりません。例えば、同じ面積であっても駅との位置関係、建物の修繕履歴、賃料、管理費・修繕積立金が違えば、投資物件としての条件は異なります。

特に賃貸中のワンルームでは、買い手は物件そのものに加えて、いくらの家賃が入り、そこからどの費用が出ていくかを確認します。サブリース契約が付いている場合は契約賃料や引継ぎ条件も確認が必要です。築年数だけで売却価格を決めつけると、こうした条件差を見落とします。

ここで区別したいのが「築年数」と「購入してからの年数」です。築20年の中古物件を5年前に買ったなら、今の築年数は約25年です。購入後5年という事実だけでは、築浅か築古かは分かりません。

2. 「築10年で○％下落」という一律の表を使わない理由

築年数と価格の推移を調べるとき、少なくとも以下の違いが混ざります。

比較する内容	注意点
同じ地域の築浅と築古の取引	建物以外に、駅距離、面積、管理状況、賃料が異なる可能性がある
同じ築年数の数年前と現在の取引	市場環境と取引時期が異なる
同じマンション内の別の部屋	階数、面積、室内状態、賃貸条件が異なる可能性がある
投資用と自己居住用の区分マンション	家賃・賃貸契約という条件の有無が異なる

国土交通省の不動産取引価格情報は、取引当事者へのアンケート調査をもとに提供されるデータで、価格の数値には丸め処理があり、取引事情などによって価格が異なると説明されています。また、建築年の情報が分からない取引では当該項目が空欄となる場合があります（不動産情報ライブラリ「制度と用語」）。

そのため、公開データで複数の取引を見つけても、それだけで「このマンションは今後毎年何％下がる」と結論づけることはできません。築年数別の全国一律の下落率は、この記事では提示しません。

3. 国土交通省「不動産情報ライブラリ」で近い取引を調べる手順

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格情報や成約価格情報を条件を指定して調べられます。操作方法は同省の公式マニュアルに掲載されています。

手順1：検索画面を開く。 サイトの「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」から検索に進みます。

手順2：地域を指定する。 「住所からの場合」で都道府県・市区町村・地区を選ぶか、「路線・駅名からの場合」で近い駅を指定します。取引が少なければ、最初は市区町村など広めの範囲から始めます。

手順3：種類を「中古マンション等」にする。 土地や戸建てを混ぜず、区分マンションに近いデータを調べます。価格情報区分は「不動産取引価格情報」「成約価格情報」を選べます。どちらの情報かを確認して比較してください。

手順4：取引時期を指定して一覧表示する。 なるべく近い時期の取引から調べます。地図で表示できる期間には制限があり、公式マニュアルでは直近5年分と案内されています。検索一覧と地図表示の範囲は同じとは限りません。

手順5：面積・建築年・駅距離などの条件を照らし合わせる。 一覧や詳細画面で確認できる項目を比べます。建築年などが空欄なら、勝手に補完せず「不明」と扱います。取引総額のほかに、時期、専有面積、駅距離、建物構造などが近いものを優先します。

手順6：近い取引を複数件並べる。 1件の価格をそのまま自分の部屋の売却価格にせず、似ている条件と違う条件をメモします。不動産取引価格情報は、指定条件に基づくCSVダウンロードにも対応しています。データが少ない場合は、その地域・条件では比較材料が不足していると判断しましょう。

比較用メモの例（数字を記入しない書式）

項目	自分の物件	比較する取引A	比較する取引B
取引時期	売却予定時期	調べた時期	調べた時期
最寄駅・駅距離	確認	確認	確認
専有面積	確認	確認	確認
建築年・築年数	確認	表示があれば記入	表示があれば記入
取引価格	未確定	公表値	公表値
賃料・契約条件	確認	公表情報だけで分からない場合あり	公表情報だけで分からない場合あり

公表データの「中古マンション等」には、投資用ワンルームに限定されない取引も含まれます。同じ面積・築年数でも、賃貸契約やサブリースの条件まで一致しているとは限らない点に注意してください。

4. 築年数以外に、価格と保有判断を左右する条件

築年数を調べたら、次に確認するのは賃料と支出、そして建物の維持管理です。

賃料と契約条件： 現行の家賃、サブリース契約の有無と内容、契約の引継ぎ条件。
管理費・修繕積立金： 現時点の月額だけでなく、増額予定や長期修繕計画。
立地・部屋の条件： 駅距離、面積、階数、設備や維持状態。
購入時の条件： 新築・中古の別、いつ・いくらで購入したか、現在のローン残債。

国土交通省は、修繕積立金について均等積立方式と段階増額積立方式があることや、長期修繕計画に応じた適切な積立ての必要性を案内しています（国土交通省・2024年6月7日発表）。築年数が同じでも、積立金の額や見直し予定は同じではありません。

また、持ち出しが出るかどうかは、地域よりも「いつ・いくらで買ったか」、購入時に新築だったか中古だったかで決まる部分が大きいため、単に築年数だけでは判断できません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 仮想例｜毎月の収支と、売却価格が違う場合の不足額

以下は計算方法を説明するための仮想例であり、実在する物件の築年数別価格や価格下落率を示すものではありません。

毎月の収支（仮想例）

項目	月額
家賃収入	＋78,000円
ローン返済	−70,000円
管理費	−7,000円
修繕積立金	−10,000円
集金代行手数料	−3,300円
毎月の現金収支	−12,300円

計算式：78,000－70,000－7,000－10,000－3,300＝−12,300円／月。

1年間なら−12,300×12＝−147,600円、同額が5年間続けば−12,300×60＝−738,000円です。固定資産税、保険、空室や臨時修繕、税金は含まれません。ローン返済には元本の減少分が含まれるため、毎月の現金収支だけで投資損益は確定しません。

売却時の不足額（仮想例）

決済時の残債を1,950万円とし、売却価格だけが違うA・Bを比べます。どちらも仲介による売却を仮定しています。

項目	A：2,000万円で売却	B：1,900万円で売却
売却価格	＋2,000.00万円	＋1,900.00万円
ローン残債	−1,950.00万円	−1,950.00万円
仲介手数料（上限額の仮定）	−72.60万円	−69.30万円
一括返済手数料（残債×1％の仮定）	−19.50万円	−19.50万円
集金代行契約の解約手数料（仮定）	−1.98万円	−1.98万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3.00万円	−3.00万円
印紙税（軽減税額の仮定）	−1.00万円	−1.00万円
差引結果	−48.08万円	−144.78万円

計算式A： 2,000－1,950－72.60－19.50－1.98－3.00－1.00＝−48.08万円。

計算式B： 1,900－1,950－69.30－19.50－1.98－3.00－1.00＝−144.78万円。

仲介手数料は、一般的な価格帯の上限額として（売却価格×3％＋6万円）×1.1で計算しています（国土交通省・不動産取引の仲介手数料について）。一括返済手数料を残債の1％としたのはこの仮想例の設定であり、実際には金融機関・借入時期によって異なります。

集金代行の解約手数料1.98万円は月3,300円×6か月という仮定です。実際の契約では少額のものから家賃6か月分程度まで幅があり、引継ぎによって発生しない場合もあります。サブリース契約を買主に引き継ぐことで違約金が発生しないパターンもありますが、契約内容ごとの確認が必要です。

印紙税の1万円は、この価格帯の紙の不動産譲渡契約書に軽減措置が適用される場合の金額です。現行の軽減措置は2027年3月31日までに作成される対象契約書に適用されます（国税庁 No.7108）。譲渡所得税・住民税、固定資産税等の精算、その他個別費用は計算に含めていません。

A・Bは築年数による価格差を表したものではありません。同じ残債でも、実際の売却価格と諸費用によって不足額が大きく変わることを示しています。

6. 「築年数が進む前に売る」だけでは判断できない

仮に近隣の取引価格が分かっても、今売るのが有利とは限りません。売却時の不足額だけでなく、保有中の現金収支、今後のローン元本の減少、賃料と積立金の変動を並べて考えます。保有を続けた方がよいケースもあります。

「現場では、購入から5年ほど経った物件であれば、立地によほど問題がない限り、残債と同じかそれ以上で売れるケースが多くあります。ただし、新築か中古か、購入価格によって変わるため、物件ごとに試算して判断しています。」

ここでいう「購入から5年」は築年数のことではなく購入後の保有期間のことです。また、残債と同額で売れても、売却諸費用を差し引くと不足額が出る場合があります。個別の売却価格を保証するものではありません。

相談の流れは、LINEで概要を伺う → 試算 → 必要なら面談です。最初に伺う内容は「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つです。売却の試算を精密にする際には、ローン残債や契約条件も別途確認します。

7. よくある質問

Q1. ワンルームは築20年を超えると売却価格が急に下がりますか？

一律には言えません。建物の築年数に加え、近い時期の取引価格、駅距離、賃料、管理状態などを比べる必要があります。特定の築年数に達しただけで、必ず一定額下がるとは限りません。

Q2. 築30年のワンルームでも売却できますか？

築年数だけで売却の可否は決まりません。立地、建物の管理、賃貸条件、価格と買い手の条件を確認します。築古の検討はこちらも参照してください。

Q3. 築年数別の価格推移はどこで調べられますか？

国土交通省の不動産情報ライブラリで「中古マンション等」の取引価格情報や成約価格情報を検索できます。ただし、建築年が空欄の取引もあり、公開データだけで純粋な築年数効果を分離することはできません。

Q4. 同じマンションの過去の取引が見つかれば、その価格で売れますか？

同じ建物でも、階数、面積、賃料、室内状態、契約条件、売買時期によって価格は変わります。比較材料にはなりますが、その価格で売れる保証にはなりません。

Q5. 購入から5年たてば残債より高く売れますか？

そのようなケースはあっても、必ずそうなるわけではありません。新築・中古の別、購入価格、立地、現在の残債、今の売却価格によります。さらに売却時には手数料などの費用がかかります。

Q6. 築年数が古くなる前に、今すぐ売った方がよいですか？

築年数だけでは判断できません。現在の売却見込みと残債・売却費用、保有を続けた場合の毎月の収支、ローン元本の減り方、将来の管理費・修繕積立金を比較して判断します。保有継続が合理的な場合もあります。

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8. 現場からの補足

「築年数」と「購入してからの年数」はよく混同されます。現場の感覚として、購入から5年ほど経った物件は残債以上で売れるケースが多くありますが、これは築年数ではなく購入後の保有期間の話です。持ち出しが出るかどうかは、地域よりも、いつ・いくらで買ったか、新築か中古かで決まる部分が大きいと感じています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

築年数だけでなく、今の数字から売却時の手残りを確認できます

LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月5日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。