投資用ワンルーム売却の仲介手数料はいくら？いつ払う？上限の計算と支払いの流れ

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

売却価格が決まっても、その金額がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料は売買価格によって金額が変わるため、売り出す前に見込額と支払いの時期を整理しておきましょう。

仲介手数料には法令で上限があります。上限の計算方法と、媒介契約で決める支払いの流れを分けて確認します。

投資用ワンルームの売却では、「売却価格が決まれば、その金額がそのまま手元に残る」とは限りません。特に仲介手数料は、売買価格に応じて金額が変わるため、売り出す前に見込額と支払時期を整理しておくと、決済時の資金収支を把握しやすくなります。

仲介手数料は法令に基づく上限のある報酬です。上限額の計算方法と、媒介契約で決める実際の支払いの流れを分けて確認します。

1. 仲介手数料は「売買契約の成立」に関係する報酬

仲介手数料は、不動産会社の媒介によって売買契約が成立した場合に請求の対象となる報酬です。単に査定を依頼しただけで、通常の売買仲介の成功報酬が発生するわけではありません。

国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」は、仲介手数料には上限があり、媒介契約の際に合意内容を確認することが重要だと説明しています。

ここでいう上限額は、計算上の限度を示すもので、「取引価格が決まれば一律にその金額を支払う」という意味ではありません。売主が確認すべきなのは、媒介契約に記載された報酬額、支払時期、売買契約が解除された場合の扱いです。

2. 仲介手数料の原則的な上限は価格帯ごとに計算する

売買の媒介報酬は、物件価格の部分ごとに異なる料率を適用します。以下は消費税を含まない報酬額の原則計算です。

売買価格の区分	各部分にかける料率（税抜）
200万円以下の部分	5％
200万円超～400万円以下の部分	4％
400万円超の部分	3％

例えば売却価格1,200万円の場合、税抜の原則上限は、200万円×5％＋200万円×4％＋800万円×3％＝42万円です。税込では42万円×1.1＝46万2,000円となります。

400万円を超える売買価格では、これをまとめて次の速算式で計算できます。

仲介手数料の原則上限（税込）＝（売買価格×3％＋6万円）×1.1

消費税率10％を使った計算です。価格は媒介報酬計算の対象となる税抜の売買価格として扱い、建物代金に消費税が含まれる取引では計算基礎を確認してください。出典：国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」。

なお、800万円以下の宅地・建物には別の特例があります。価格800万円以下の宅地・建物の仲介では、媒介に要する費用を勘案して、原則の計算による上限を超えて、税込33万円（30万円×1.1）以内まで受領できるとされています。原則の計算より高くなる場合があるため、800万円以下の売却では、媒介契約の段階で報酬額を確認することが大切です。出典は同じ国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」です。

3. 売却価格別に原則上限を比べる【仮想例】

以下はすべて仮想例です。原則的な料率に基づく税込上限を計算したものであり、800万円以下の取引に適用され得る特例額とは区別しています。

売却価格（仮想）	原則計算の式	税込の原則上限
150万円	150万円×5％×1.1	8万2,500円
350万円	（200万円×5％＋150万円×4％）×1.1	17万6,000円
650万円	（200万円×5％＋200万円×4％＋250万円×3％）×1.1	28万500円
1,100万円	（1,100万円×3％＋6万円）×1.1	42万9,000円
2,720万円	（2,720万円×3％＋6万円）×1.1	96万3,600円
3,400万円	（3,400万円×3％＋6万円）×1.1	118万8,000円

表中の数値は、取引が成立した場合の原則的な上限計算を理解するためのものです。売買価格が同じでも、媒介契約上の報酬と取引条件の確認は必要です。

4. いつ払う？契約時と決済時の分け方

実務では、売買契約時に報酬の一部、残代金決済・引渡し時に残額を支払う組み方が見られます。一方で、決済時にまとめて支払う取り決めも考えられます。半額ずつの支払いが法律で一律に定められているわけではありません。

国土交通省「標準媒介契約約款」では、媒介によって売買契約が成立したときに報酬を請求できること、また宅建業法37条の書面を作成・交付する前には報酬を受領できないことが示されています。支払う具体的な回数・割合・期日は、媒介契約や請求内容を確認します。

仮想例：売却価格2,720万円、仲介手数料の税込上限96万3,600円

支払段階	半額ずつと取り決めた場合の仮想額
売買契約後の支払い	48万1,800円
決済・引渡し時の支払い	48万1,800円
合計	96万3,600円

96万3,600円÷2＝48万1,800円です。手付金を受け取る場合でも、手付金そのものと仲介手数料の支払いは別の取引として整理します。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 売買契約が解除になった場合はどう扱う？

売買契約の解除理由と、媒介契約・売買契約の定めによって扱いは変わります。

国土交通省「標準媒介契約約款」によると、融資が成立することを停止条件とした売買契約では、条件が成就した場合に限り報酬を請求できます。また、融資不成立を解除条件とする契約でその条件が生じた場合、または融資不成立を理由に定めに従って解除した場合には、受領した報酬の全額を遅滞なく返還する規定があります。

ただし、これは標準媒介契約約款が想定する条件に沿った説明です。売主・買主の事情による解除、手付解除、債務不履行などを一括して「解除なら返金」と判断することはできません。どの条項で、いつ、どのような解除が成立したのかを契約書で確認し、法的な判断を要する場合は弁護士など専門家に確認します。

関連する違いは手付金と契約の解除で確認できます。

6. 売却価格より「手残り」で確認する【仮想例】

売却価格が2,720万円でも、ローン残債や費用を差し引くと手元に残る額は変わります。次の試算はすべて仮想例です。

項目	仮想金額
売却価格	2,720万円
ローン完済額（仮定）	−2,580万円
仲介手数料（原則上限、税込）	−96万3,600円
一括返済に関する費用（仮定）	−12万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
売買契約書の印紙税（仮定）	−1万円
概算手残り	27万6,400円

計算式：2,720万円−2,580万円−96万3,600円−12万円−3万円−1万円＝27万6,400円。

売買契約書の印紙税1万円は、この仮想例の価格帯で紙の契約書を作成する場合の軽減税額を想定しています。現行の軽減措置は2027年3月31日までの作成分が対象です。出典：国税庁「不動産の譲渡に関する契約書の印紙税の軽減措置」。

この金額には、個別の管理契約の解約費用、固定資産税等の精算、譲渡所得に関する税金などは含めていません。仲介手数料を契約時に一部支払っても、最終手残りの計算では総額を1回だけ差し引くことが重要です。

より詳しい費用項目は売却時の費用と手残り、仲介を依頼する契約そのものについては媒介契約の3種類に整理しています。

7. よくある質問

Q1. 仲介手数料は査定した時点で発生しますか？

通常の売買仲介の成功報酬は、査定したというだけでは発生しません。媒介契約の内容と、売買契約の成立を確認します。

Q2. 売却価格が400万円を超えたら、どの計算式を使いますか？

原則上限は、（売却価格×3％＋6万円）×1.1です。建物に消費税が含まれる取引は、計算に使う価格の確認が必要です。

Q3. 800万円以下のワンルームでも同じ計算ですか？

原則の区分計算に加えて、税込33万円を上限とする特例が適用される場合があります。事前説明や媒介契約上の合意内容を確認します。

Q4. 売買契約時に全額を払わなければなりませんか？

支払時期は媒介契約で確認します。契約時と決済時に分ける方法も、決済時にまとめる方法も考えられます。

Q5. 買主の融資が通らず、ローン特約で解除になったら？

標準媒介契約約款の規定に該当する解除では、受領済み報酬を返還する扱いが示されています。ただし、適用条件と手続きを契約書で確認する必要があります。

Q6. 仲介手数料だけ分かれば売却の手残りを計算できますか？

ローン完済額、一括返済関連の費用、登記関係費用、印紙税、管理契約の精算なども確認して初めて概算できます。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。試算では、仲介手数料を含めた売却時の手残りまでお出しします。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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情報の基準日と参考資料

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会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。