ワンルーム売却の手付金と契約解除｜売主の倍返し・ローン特約・違約金の違い

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

売買契約を結ぶとき、買主から手付金を受け取るのが一般的です。ただし、手付金は単なる前払いではなく、契約を解除する場面で意味を持ちます。

解除には「手付解除」「ローン特約による解除」「契約違反による解除」があり、お金の動きがそれぞれ違います。

投資用ワンルームの売買契約では、買主から手付金を受け取ることがあります。ただし、手付金は単なる「前払い」ではありません。契約を解除する場面では、手付解除、融資利用の特約による解除、債務不履行による解除を区別する必要があります。

この記事では、売主が手付金を受け取る前に確認したい条項と、解除したときのお金の動きを仮想例で整理します。

1. 手付金の役割と民法557条の「解約手付」

民法557条（e-Gov法令検索）では、買主が売主に手付を交付した場合、原則として買主は手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して解除できると定めています。ただし、相手方が契約の履行に着手した後は、この方法では解除できません。

解除する人	原則的な手付解除の方法	お金の意味
買主	支払済みの手付金を放棄する	手付金は返還されない
売主	手付金の倍額を現実に提供する	受領済み手付の返還分＋同額の負担

例えば売主が100万円を受領済みなら、「倍返し」は合計200万円を買主に提供することです。200万円を上乗せして支払うという意味ではありません。手付解除の可否は、契約書の解除条項と実際の履行状況を併せて確認してください。

2. 手付解除できるのはいつまで？「履行に着手」の意味

民法557条が定める基本的な境目は、解除する側の相手方が契約の履行に着手したかどうかです。「契約した翌日なら解除可能」「決済日前ならいつでも解除可能」といった一律の説明はできません。

売主・買主が手付解除の期日を契約書で定めることもあります。ただし、期日の定めと民法の適用関係、履行に着手したかどうかの判断は契約内容や具体的な行為によります。

手付解除を検討する場合は、少なくとも次を確認します。

契約書に定めた手付解除の期限、方法、通知先
手付金が実際に交付されたか
相手方による履行着手に当たる行為があるか
解除の意思表示と、倍額の現実の提供をどう行うか

「履行に着手した」と評価されるかは単なる準備行為との区別が問題になるため、迷う場合は弁護士など専門家に確認してください。

3. ローン特約による解除は手付解除と違う

買主が借入れを予定している契約では、融資が成立しないときの解除条件を定めることがあります。一般に「ローン特約（融資利用の特約）」と呼ばれます。契約書の条件に合致して解除が成立した場合は、手付放棄とは異なり、受領済みの手付金を返還する取り扱いが想定されます。

ただし、「融資審査が通らなければ、いつでも自動的に白紙解除」という意味ではありません。契約書で融資申込先の範囲、予定借入額、期限、解除通知の方法、買主の協力義務などを確認します。

国土交通省の標準媒介契約約款も、融資不成立を解除条件とした契約や、融資不成立により買主が解除できる契約を想定しています。これは売買契約すべてにローン特約が自動的に付くという根拠ではありません。

4. 違約金・債務不履行解除との違い

手付解除は、契約で定められた一定の条件の下で、相手方の債務不履行を前提とせずに解除する仕組みです。これに対し、代金支払いなどの契約上の義務を果たさない場合には、債務不履行を理由とする解除や損害賠償が問題になることがあります。

売買契約書に違約金の予定があっても、手付解除時に当然その違約金が加算されるとは限りません。解除原因ごとに条項を分けて読む必要があります。

また、宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅地建物取引業者でない場合には、宅地建物取引業法39条（e-Gov法令検索）により、売主が受領できる手付金の額は売買代金の20％以下とされています。個人の売主が仲介会社を通して売却することと、「宅建業者が自ら売主」となることは別です。個人売主の取引に、この20％の法定上限をそのまま当てはめる説明は正確ではありません。

なお、宅建業法38条は、宅建業者が自ら売主となる一定の取引における債務不履行解除の損害賠償予定額・違約金の上限を別に定めています。39条の手付金の上限と38条の違約金の上限は別の規制です。法律判断が必要なら弁護士など専門家に確認してください。

5. 手付金の割合と解除時のお金の動き【仮想例】

以下はすべて仮想例です。売却価格を2,670万円とし、異なる手付割合を設定して比較します。ここで示す3％・5％・10％は契約内容の例示であり、公的な相場を示す数値ではありません。

手付金の割合（仮定）	買主から預かる手付金	買主の手付解除で放棄する額	売主の手付解除で提供する合計額
3％	801,000円	801,000円	1,602,000円
5％	1,335,000円	1,335,000円	2,670,000円
10％	2,670,000円	2,670,000円	5,340,000円

計算式は、手付金＝26,700,000円×手付金割合、売主の手付解除時に現実に提供する合計額＝手付金×2です。

5％の場合、買主が手付解除すれば1,335,000円を放棄します。一方、売主が手付解除する場合は合計2,670,000円を提供します。このうち1,335,000円は既に受け取った手付金の返還部分で、売主の追加負担に当たるのは1,335,000円です。

ローン特約によって条件どおり解除できた場合は、手付解除のような放棄・倍返しではなく、契約の定めに従って受領済みの手付金を返還する取り扱いになります。

契約が解除されず決済まで進む場合について、手付5％の別計算もしてみます。

正常に決済する場合の項目	金額
売却価格	26,700,000円
契約時に受領した手付金	1,335,000円
決済時に受領する残代金	25,365,000円
仲介手数料（税込・上限額で試算）	−947,100円
印紙税	−10,000円
契約時と決済時を通算した残額	25,742,900円

残代金＝26,700,000円－1,335,000円＝25,365,000円。

仲介手数料＝（26,700,000円×3％＋60,000円）×1.1＝947,100円。根拠：国土交通省・不動産取引の仲介手数料について。

契約時と決済時を通算した残額＝26,700,000円－947,100円－10,000円＝25,742,900円。手付金を売却代金に充当する前提なので、手付金を売却価格に二重加算しません。ローン残債、登記・完済関連費用、精算金、譲渡税等は含まない簡易計算です。

印紙税は、この仮想例の契約金額に適用される軽減税額1万円として計算しています。軽減措置の対象期間は現行制度で2027年3月31日までです。出典：国税庁・不動産譲渡契約書の印紙税軽減措置。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

6. 売主が契約書で確認したい項目

項目	確認すること
手付金	金額・受領日・売買代金への充当方法
手付解除	期限・通知方法・履行着手との関係
融資利用の特約	融資予定額・申込条件・期限・解除方法・手付返還
違約金	債務不履行解除時の金額と適用条件
決済・引渡し	残代金の支払日・所有権移転手続きの時期
仲介関連	売買契約が解除になった場合の報酬・費用の取り扱い

「契約を結んだ後に売主の事情で売りたくなくなった場合」は、とくに慎重な判断が必要です。手付解除できる期間・状況を過ぎていると、倍返しだけで解決できるとは限りません。契約書を確認し、法律上の判断は弁護士など専門家に確認してください。

売買契約までの全体像は売却の流れ、決済までの見通しは売却期間、事前チェックは売却で後悔しないための注意点で確認できます。

7. よくある質問

Q1. マンション売却の手付金は売却価格の何％が普通ですか？

一律の法定割合や、ここで断定できる公的な相場はありません。手付金額は売買契約で確認します。宅建業者が自ら売主となる一定の取引には別途法律上の上限があります。

Q2. 売主が契約を解除するときは、いつでも倍返しで済みますか？

いいえ。民法557条は、相手方が履行に着手した後の手付解除を認めていません。契約の定めと履行状況の確認が必要です。

Q3. 手付金100万円の「倍返し」は300万円の支払いですか？

いいえ。倍額は合計200万円で、受け取った100万円の返還と追加の100万円を合わせた金額です。

Q4. 買主の融資が否決されたら手付金は没収できますか？

ローン特約の内容によります。特約の条件を満たして解除された場合は、通常、手付放棄ではなく返還する取り扱いが想定されます。契約書で確認してください。

Q5. 手付解除と違約金による解除は同じですか？

同じではありません。手付解除は定められた範囲で債務不履行を前提とせず解除する仕組みで、違約金は契約違反など別の条件で問題になります。

Q6. 手付金は決済時にもらう売買代金とは別にもらえるのですか？

一般に、売買代金へ充当する定めであれば、契約時の手付金と決済時の残代金の合計が売買代金です。手付金を二重に計上しないよう確認してください。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。手付金の額や解除の条件は、売ると決めた後、売買契約の段階で決まります。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。