投資用ワンルームは個人間で売買できる？仲介なしで売る場合の手続きと注意点

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

投資用ワンルームを知人などに売るとき、「仲介を使わずに直接売れないか」と考えることがあります。仲介を使わなければ仲介手数料はかかりませんが、価格の確認、契約条件の調整、ローンや登記の手続きなどは残ります。

費用だけでなく、自分で担う作業と取引上のリスクを並べて比べることが大切です。

投資用ワンルームを知人などに売る場合、「不動産会社に仲介を頼まずに取引できないか」と考えることがあります。仲介を使わなければ仲介手数料は生じませんが、価格の妥当性の確認、契約条件の調整、ローンや登記の手続き、賃貸中の物件なら入居者との契約の引継ぎなどは残ります。費用だけでなく、自分で負担する業務と取引上のリスクを比較することが重要です。

1. 個人が自分のワンルームを直接売ることはできる？

所有するマンションを、個人の売主が個人の買主へ直接売却すること自体は、一般に禁止されていません。宅地建物取引業法は、宅地・建物の売買や媒介などを「業として」行う場合を規制しています。免許の要否は、単なる取引回数だけではなく、取引の目的・相手方・反復継続性などを踏まえて判断されます。参考：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）。

ここでいう「直接売る」は、売主と買主が仲介業者を介さずに契約する方法です。宅建業者が媒介する取引に課される重要事項説明などの義務が、そのまま一般の個人売主に課されるわけではありません。ただし、説明書を交付する法定義務がないことと、不具合や権利関係を説明しなくてよいことは別です。契約内容と違う状態の物件を引き渡すと、売主の契約不適合責任が問題になり得ます。参考：宅地建物取引業法35条（e-Gov法令検索）、民法562条・572条（e-Gov法令検索）。

2. 仲介を使う場合と使わない場合、自分が行うことはどう違う？

確認・作業すること	仲介を使う場合	仲介を使わない場合
売却価格の根拠	仲介会社の査定や取引資料も参考にする	売主と買主で資料を集め、価格を検討する
買主探し・条件交渉	媒介契約の範囲で仲介会社が担当	売主と買主が直接調整する
登記・権利・管理状況の確認	仲介会社の調査・説明を利用できる	登記簿、管理規約、管理費などを自分で確認・整理する
契約書・手付金・解除条件	仲介会社による書面準備や調整がある	当事者が契約条項を確認し、必要に応じ専門家に依頼する
買主の融資・決済日程	仲介会社が進行を調整する場合がある	買主や融資担当、司法書士などと直接調整する
登記申請・抵当権抹消	通常は司法書士などと連携	同じく手続きが必要。専門家に依頼する方法もある
賃貸中の引継ぎ	仲介会社が書類・精算を調整する場合がある	賃貸借契約、敷金、家賃、管理委託契約を自分で整理する

国土交通省は、媒介契約により宅建業者が通常受託する業務の範囲を説明しています。ただし、実際の受託範囲は媒介契約によって異なります。参考：国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」。媒介契約の違いについては一般・専任・専属専任の3種類で整理しています。

3. 直接売買の前にそろえたい資料と、買主が確認したいこと

少なくとも、次の情報を売主・買主で突き合わせておくことが考えられます。

分野	確認する資料・情報	確認する理由
権利関係	登記事項証明書、登記識別情報（または権利証）、所有者の住所・氏名	売主の権限や、登記情報との一致を確認するため
ローン・担保	ローン残高、抵当権の内容、完済・抹消の条件	代金の受領と抵当権抹消を合わせるため
マンション管理	管理規約、管理費・修繕積立金、未納の有無、修繕関連資料	買主が購入後に負担する費用や制約を把握するため
賃貸借	賃貸借契約書、家賃、敷金、滞納の有無、管理委託・サブリース契約の内容	買主が引き継ぐ契約や精算を明確にするため
建物・設備	設備の状態、修理・漏水歴、確認できない箇所	契約時の説明と引渡し後の認識違いを防ぐため
買主の資金計画	融資利用の有無、審査の期限、必要な物件資料	契約から決済までの実現可能性を確認するため

買主が融資を利用する場合に必要な物件資料や契約書の形式は、買主側の手続きによって異なります。「直接売買なら融資が使えない」と一律には判断せず、申込前に買主自身が条件を確認する必要があります。

賃貸中のワンルームでは、売却後の賃貸人の地位や敷金返還義務の扱いも重要です。民法605条の2は、所定の対抗要件を満たした賃貸借がある不動産の譲渡について、賃貸人の地位の移転を定めています。参考：民法605条の2（e-Gov法令検索）。

4. 売買契約から決済・登記まで、どこでトラブルが起きやすい？

直接売買では、次の順に確認しておくと条件の抜けを発見しやすくなります。これは一般的な確認順序であり、実際の契約・決済手順は取引によって異なります。

1. 売却条件を整理する：価格、手付金、残代金の支払方法、引渡し日、融資条件、固定資産税・管理費・家賃の精算方法を文書で確認する。

2. 知っている不具合を説明する：雨漏り・漏水・設備不具合・未確認事項を明示する。民法572条では、売主が知りながら告げなかった事実について、免責特約があっても責任を免れられないとされています。参考：民法572条（e-Gov法令検索）。契約不適合責任の詳細はこちら。

3. 解除条件を具体的に定める：手付金の扱い、買主の融資が成立しなかった場合、契約違反があった場合の条件と期限を確認する。

4. 登記と代金決済を調整する：本人確認、登記原因証明情報、登記識別情報など、物件と手続きに応じた書類を確認する。法務省は売買に基づく所有権移転登記に必要となる情報について説明しています。参考：法務省「新不動産登記法Q&A」。

5. 引渡し・精算を完了させる：入金確認、抵当権抹消、所有権移転登記の申請、鍵・管理書類などの引渡しを当事者間で確認する。

法律上の責任範囲や登記の進め方に判断が必要なら、弁護士・司法書士など専門家に確認します。決済日・引渡し当日の流れも、進行の全体像を確認する際に役立ちます。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 【仮想例】仲介あり・なしで手元に残る金額はどう違う？

次は計算方法を示すための仮想例です。実在する物件の査定や売却実績ではありません。売却条件は同じとし、仲介手数料以外の費用は両方に生じると仮定します。

売却価格：2,615万円
ローン残債：2,050万円
仲介手数料：売却価格が400万円を超える取引の原則的な上限額として（2,615万円×3％＋6万円）×1.1＝92万8,950円
印紙税：1万円（紙の不動産売買契約書1通を売主が作成する仮定）
ローン完済関連費用：12万5,000円（仮定）
抵当権抹消を含む登記・司法書士関連費用：8万円（仮定。依頼内容などによって変動）

項目	仲介を使う場合	直接売買の場合
売却価格	2,615万円	2,615万円
ローン返済	−2,050万円	−2,050万円
仲介手数料	−92万8,950円	0円
印紙税	−1万円	−1万円
ローン完済関連費用（仮定）	−12万5,000円	−12万5,000円
登記・司法書士関連費用（仮定）	−8万円	−8万円
概算手残り	450万6,050円	543万5,000円

仲介を使う場合の計算式：2,615万円−2,050万円−92万8,950円−1万円−12万5,000円−8万円＝450万6,050円。

直接売買の場合の計算式：2,615万円−2,050万円−1万円−12万5,000円−8万円＝543万5,000円。

仲介手数料の上限額の根拠は国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」です。印紙税は、売買価格が1,000万円超5,000万円以下の紙の不動産譲渡契約書について、2027年3月31日までの軽減措置による1万円を使っています。参考：国税庁「不動産の譲渡等に関する契約書の印紙税軽減措置」。

この差は同じ価格で成約でき、他の条件も同じという前提の結果です。例えば直接売買の成約価格が2,515万円になり、その他の仮定が変わらなければ、直接売買の手残りは443万5,000円となり、上表の仲介ありの場合より7万1,050円少なくなります。仲介手数料だけでなく、成約価格と取引条件の違いも並べて判断する必要があります。なお、この試算には譲渡所得に対する税額、追加の修繕・精算などは含めていません。税金は税理士・税務署に確認します。

6. 仲介を省くかどうかは「手数料以外の作業」で決める

直接売買が検討しやすいのは、売主と買主が物件や契約の条件を理解し、必要書類の収集、専門家との調整、決済までの対応を自分たちで進められる場合です。一方、賃貸借や管理契約が複雑な場合、権利関係や設備状態に確認事項が多い場合、融資や引渡し日程の調整が難しい場合は、仲介を利用する意義もあります。

まずは「同じ売却価格での手残り」だけではなく、「その価格で合意できるか」「誰が調査・説明・契約調整を担うか」「問題が発生したとき誰に確認するか」を整理します。個人間売買を選ぶ場合でも、契約や登記に不安があれば弁護士・司法書士など専門家に確認することが大切です。

7. よくある質問

Q1. 個人がワンルームを知人に直接売るのは違法ですか？

自己所有物件を個人として単発で売ること自体は、一般に禁止されていません。ただし、不動産取引を業として行う場合には宅建業法による免許規制が関係します。取引の実態に応じて判断が必要です。

Q2. 個人間売買なら重要事項説明書は不要ですか？

宅建業法35条が定める重要事項説明義務は宅建業者に課されるものです。ただし、直接売買でも権利関係や知っている不具合を説明し、契約内容を明確にする必要があります。法的な判断が必要なら弁護士など専門家に確認します。

Q3. 買主がローンを使う場合も直接売買できますか？

融資の条件や必要書類は買主の利用する商品・手続きによって異なります。売買契約の締結前に、買主側で融資利用の可否と必要書類、期限を確認することが重要です。

Q4. 登記は自分たちだけでできますか？

当事者が登記申請を行う方法はあります。ただし、登記識別情報、登記原因証明情報、抵当権の抹消などで確認事項があるため、必要に応じ司法書士に依頼する選択肢があります。

Q5. 賃貸中でも知人に直接売れますか？

賃貸中でも売買は検討できます。賃貸人の地位、敷金、家賃の精算、管理委託契約などを確認し、買主へ引き継ぐ内容を明記します。

Q6. 仲介がなければ売却費用はゼロですか？

仲介手数料は生じませんが、契約書の印紙税、登記関連費用、ローン完済に伴う費用などが残る場合があります。実際の手残りは契約条件を踏まえて試算します。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。知人への売却を考えている場合も、まずは今の数字から価格の目安と手残りを確認できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。