空室のワンルームはそのまま売る？貸してから売る？費用と売却条件を比較

最終更新日：2026年11月5日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

空室になっても、ローン返済や管理費・修繕積立金は続きます。

空室のまま売るか、入居者を付けてから売るかは、どちらが有利とは決めつけず、売却価格・期間・毎月の負担を並べて判断します。

投資用ワンルームの入居者が退去すると、「家賃が入らない状態で売るべきか」「新しい入居者を募集してから売るべきか」で迷うことがあります。

空室になっても、ローン返済やマンションの管理費・修繕積立金は原則として続きます。一方、先に賃貸契約を結ぶと、売却時にはその契約が買主に引き継がれるのが原則です。空室か賃貸中かによって、検討する買主と比較する条件が変わります。 重要なのは「空室の方が高い」「賃貸中の方が有利」と決めつけず、売却価格、時間、毎月の負担を並べて判断することです。

1. 空室で売る場合と、賃貸中に売る場合は何が違う？

比較項目	空室のまま売る	募集して入居後に売る（オーナーチェンジ）
検討する買主	自分で住む目的の人や投資目的の人が検討する可能性がある。ただし物件・融資条件による	主に賃料収入を目的とする投資家が検討する
価格の見られ方	立地・室内状態・住宅としての使い勝手に加え、想定賃料も判断材料になる	現行賃料・契約内容・管理費・修繕積立金など、実際の運用条件が判断材料になる
室内の確認	空室のため日程調整がしやすい場合がある	入居者の生活に配慮する必要があり、室内を確認できるとは限らない
売却までの段取り	募集と賃貸契約の締結を待たずに売却活動を検討できる	募集・審査・賃貸借契約・入居を経てから売却する流れになる
保有中の家賃収入	入居者がいなければ0円	入居後は賃貸契約の条件に応じて収入が発生する
売却後の賃貸契約	原則として引き継ぐ入居者がいない	賃貸借契約や敷金返還義務などを原則として新所有者が承継する
注意点	家賃ゼロの期間が長引くと現金負担が増える	入居が決まるまでの時間・募集費用・賃料設定が売却条件に影響する

空室だから必ず高値で売れるわけではありません。反対に、入居者が決まれば必ず価格が上がるわけでもありません。二つの状態それぞれで、どのような買主が、いくらで検討するかを確かめる必要があります。

賃貸中の売却についてはオーナーチェンジ売却の解説、退去直後の手続きについては退去・空室時に確認することも参考にしてください。ここでは二つの選択肢の比較に絞ります。

2. 空室でも毎月の支払いは続く｜家賃ゼロの負担を計算

以下の金額はすべて仮想例です。実在の物件や相談者の数字ではありません。

入居している場合の家賃：月82,000円
ローン返済額：月75,000円
管理費：月7,000円
修繕積立金：月9,000円
集金代行手数料：入居中は月3,300円、空室中は発生しない契約と仮定

項目	入居中（月額）	空室中（月額）
家賃収入	+82,000円	0円
ローン返済	−75,000円	−75,000円
管理費	−7,000円	−7,000円
修繕積立金	−9,000円	−9,000円
集金代行手数料	−3,300円	0円（この例の契約条件）
月間の現金収支	−12,300円	−91,000円

入居中の計算式： 82,000−75,000−7,000−9,000−3,300＝−12,300円／月。

空室中の計算式： 0−75,000−7,000−9,000＝−91,000円／月。

この仮想例で空室が3か月なら −91,000円×3＝−273,000円、6か月なら −91,000円×6＝−546,000円となります。家賃が入らない期間は、支払いだけが継続する計算です。

なお、固定資産税・都市計画税、保険料、修繕費、入居募集に伴う費用、税金などは含めていません。集金代行手数料の空室時の扱いは契約ごとに異なります。また、ローン返済には元本返済が含まれるため、月々の現金持ち出しと投資上の損失は同じではありません。資産負債の変化まで見るには残債の減少も確認します。

3. 「空室のまま売る」「貸してから売る」を同じ期間で比較する

次の表も仮想例です。比較条件をそろえるため、どちらも「今から6か月」を見ます。売却まで必ず6か月かかるという予測ではありません。

比較項目	空室のまま売却活動	募集して入居後に売却活動
6か月の状態（仮定）	6か月間ずっと空室	最初の2か月は空室、その後4か月は家賃収入あり
空室月の現金収支	−91,000円／月	−91,000円／月
入居月の現金収支	該当なし	−12,300円／月
6か月の累計現金収支	−546,000円	−231,200円
計算式	−91,000×6	（−91,000×2）＋（−12,300×4）
買主が見る主要条件	室内状態、用途、想定賃料など	実際の家賃、賃貸契約、費用、利回りなど
売却価格・成約時期	未確定	未確定
別途必要になり得る費用	空室中の維持・修繕費など	入居募集費用・原状回復費など

この前提では、6か月の現金収支の差は −231,200−（−546,000）＝314,800円です。ただし、募集費用や室内整備費を引くと差は小さくなり、入居までの期間が長引けば結果も変わります。また、実際の売却価格や成約時期を同じとみなせる根拠はありません。

比較すべきなのは、単なる家賃収入の有無ではなく、①売却できる金額の見込み、②売却までに必要な期間、③その間の現金負担、④賃貸契約を新たに結ぶ影響、の四つです。売却活動を先行させる方が合理的な場合もあれば、賃貸で運用しながら条件を整える方が合理的な場合もあります。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

4. 売却時の手残り・不足額まで計算する

空室期間の支払いとは別に、売れたときローンを完済し、費用を支払えるかを計算します。以下も仮想例で、売却価格1,850万円、決済時のローン残債1,820万円と仮定します。万円単位で表示します。

項目	金額	計算・仮定
売却価格	+1,850.00万円	仮定
ローン残債	−1,820.00万円	決済日の仮定
仲介手数料	−67.65万円	（1,850×3％＋6）×1.1
一括返済手数料	−18.20万円	残債1,820×1％という仮定
集金代行契約の解約手数料	−1.98万円	3,300円×6か月という仮定
抵当権抹消関連費用	−3.00万円	仮定
紙の売買契約書の印紙税	−1.00万円	この価格帯で軽減措置適用の仮定
売却時の差引結果	−61.83万円	1,850−1,820−67.65−18.20−1.98−3−1

この条件では61万8,300円の不足額が出ます。売却価格が残債を30万円上回っていても、売却諸費用を含めると足りません。空室中の累計持ち出しと売却時の不足額は別の金額として把握します。

ここで使った仲介手数料は、該当価格帯の上限額を想定した計算式「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」です（国土交通省・不動産取引の仲介手数料について）。一括返済手数料の「残債の1％」は金融機関や借入時期によって異なる仮定であり、一律の法定料金ではありません。

集金代行契約の解約手数料も、契約によって少額から家賃6か月分に相当する設定までさまざまで、上表の1.98万円は共通相場ではありません。集金代行・サブリースの契約を買主が引き継ぐ場合、解約手数料・違約金が発生しないパターンもあります。ただし引継ぎ可否と条件は個別確認が必要です。

印紙税1万円は、1,000万円超5,000万円以下の紙の不動産譲渡契約書を想定した軽減税額です。対象契約書の軽減措置は2027年3月31日までです（国税庁 No.7108）。譲渡所得税・住民税、固定資産税等の精算金などは、この現金収支の仮想例には含めていません。

5. 売却前に賃貸契約・室内・ローンの3点を確認する

賃貸契約： 入居中に売却する場合、新所有者は原則として賃貸借契約に伴う権利・義務と敷金返還義務を承継します。新しいオーナーになったことだけで、入居者に自由に退去を求められるわけではありません（民法第605条の2）。サブリース契約があるなら、通常の管理委託契約と混同せず、解除・引継ぎ・賃料の条件を確認します（国土交通省・サブリースに関する説明）。

室内の状態： 退去済みなら、設備の不具合、必要な清掃・修繕、内覧可能な状態を確認します。費用をかければ必ずその分高く売れるわけではないため、先に売却方法と買主像を決めてから修繕範囲を判断する方が比較しやすくなります。

ローン： 残債の概算だけでなく、決済予定日に必要な一括返済額、手数料、申込期限、抵当権抹消に向けた手続きを借入先へ確認します。売却の意思決定と金融機関の手続きは別です。

空室中の持ち出しが続いても、入居の見込みやローン元本の減り方、建物の管理状況、売却条件によっては保有した方がよいケースもあります。反対に、入居を待つ間の費用が大きければ、空室での売却を先に検討する余地があります。

6. 判断の順番と、最初に整理する情報

売却を決める前に、「空室の売却見込み価格」「賃貸に出す場合の想定家賃と募集条件」「何か月待つ想定か」「決済時の残債と費用」を同じ表に並べると、比較が具体的になります。

持ち出しについては、地域の名前だけでは判断できません。いつ・いくらで購入したか、新築か中古かによってローン残債や運用条件が大きく異なります。

「現場では、購入から5年ほど経った物件であれば、立地によほど問題がない限り、残債と同じかそれ以上で売れるケースが多くあります。ただし、新築か中古か、購入価格によって変わるため、物件ごとに試算して判断しています。」

この発言は個別物件の売値を保証するものではありません。実際には空室期間の負担、物件状態、賃貸契約とローン残債を合わせて試算します。

初回の相談でLINEから伺う内容は、次の3つです。

1. 物件名

2. 家賃（サブリース契約の有無）。現在空室なら、直近の家賃や募集予定家賃が分かる範囲で確認します

3. 管理費・修繕積立金

進め方は LINEで概要を伺う → 試算 → 必要なら面談 です。

7. よくある質問

Q1. 空室のワンルームは、入居者を決めてからでないと売れませんか？

いいえ。空室のまま売却する方法があります。自己居住用として検討する人と投資用として検討する人では見る条件が異なるため、実際の需要と売却見込み額を確認して判断します。

Q2. 空室にすると、賃貸中より必ず高く売れますか？

いいえ。空室での評価は室内状態や立地、使い方などによって変わります。賃貸中は現行賃料や契約条件が価格判断に影響します。物件ごとの比較が必要です。

Q3. 空室でもローンや修繕積立金は支払い続けますか？

原則として続きます。家賃収入がなくても、ローン返済、管理費、修繕積立金は別の支払いです。集金代行手数料などの空室時の扱いは契約で確認します。

Q4. 新しく入居者を募集すれば、売却価格は上がりますか？

必ず上がるとは限りません。実際の賃料が示せる反面、入居者との賃貸借契約を引き継ぐ前提になります。募集費用・入居までの期間・想定成約価格を比べて判断します。

Q5. サブリース契約がある物件は、空室になったら自由に売れますか？

所有物件の売却と、サブリース契約を解除・引き継ぐことは別の問題です。契約の継続・賃料・解約条件を確認します。買主への契約引継ぎで違約金が出ない場合もありますが、全件共通ではありません。

Q6. 空室になった今、すぐ売る方がよいですか？

一律には決められません。空室期間中の現金負担と、空室・賃貸中それぞれの売却見込み額を比べます。入居の見込みや保有中の元本返済などを踏まえ、持ち続ける方が合理的な場合もあります。

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8. 現場からの補足

空室のまま売るか、入居者を付けてから売るかは、場合によって異なります。どちらかを一律にお勧めすることはなく、物件ごとに状況を見て判断しています。空室の場合も、直近の家賃や募集予定の家賃が分かれば、「物件名」「家賃」「管理費・修繕積立金」の3つから試算できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

空室のまま売る場合と貸してから売る場合を、今の数字で比べられます

LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

無料で売るべきか診断する（必須3項目）

情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月5日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。