旧耐震の投資用ワンルームは売れる？買主・融資・税金で見られることと手残りの考え方

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

「1981年以前のマンションだから売れないのでは」と不安になる方もいます。ただ、旧耐震という区分だけで、売れるかどうかや価格が決まるわけではありません。

建築確認の時期、耐震診断・改修の資料、家賃や管理の状況、買主の資金計画を分けて確認することが大切です。

「1981年以前のマンションだから売れないのでは」と不安になる売主もいるでしょう。ただし、旧耐震という分類だけで売却の可否や価格が決まるわけではありません。建築確認の時期、耐震診断・改修の資料、賃貸条件、管理状況、買主側の資金調達条件を分けて確認することが大切です。

この記事では、旧耐震と新耐震の区切りを整理したうえで、賃貸中の投資用ワンルームについて、保有中の収支と売却時の手残りを仮想例で計算します。

1. 「旧耐震」は築年数ではなく、適用された耐震基準を確認する

耐震基準が切り替わったのは1981年（昭和56年）6月1日です。国土交通省は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準に基づくものと案内しています。したがって、「1981年に完成したか」だけで判断せず、建築確認を受けた時期を調べる必要があります。建築確認の時期が分からない場合や、その後に耐震改修を行った場合には、個別の資料確認が必要です。

調べたいこと	主な確認資料	判断するときの注意
建築確認の時期	確認済証、建築確認関係書類	竣工年と同じとは限らない
耐震診断の実施状況	耐震診断結果報告書、管理組合の議事録	「診断済み」と「基準に適合」は別
耐震改修の状況	改修工事記録、総会決議資料	計画・決議・完了を区別する
管理・修繕の見通し	長期修繕計画、修繕履歴、積立金資料	建物全体の負担や資金計画を確認する

旧耐震に該当していても、その後の診断や改修で耐震性を確認できる場合があります。一方で、旧耐震だから直ちに危険、新耐震だから無条件で安全という言い方も適切ではありません。

2. 買主は耐震性と資金調達条件をどう見る？

投資用ワンルームの買主が検討するのは、築年数だけではありません。賃料、空室リスク、管理費・修繕積立金、耐震性を示す資料、将来の修繕計画などを総合して判断します。

また、融資を利用する買主では、金融機関の審査によって物件の建築年や耐震性が確認対象になる場合があります。ただし、旧耐震物件の融資が全国一律に不可という制度はありません。審査条件を確認する前に「融資が付かない」と決めつけないことが重要です。

管理状況の確認項目については、国土交通省・マンション管理計画認定制度も参考になります。これは個別物件の融資可否を保証する制度ではありません。

買主候補の幅や売却時期は、耐震資料を出せるかどうかによっても変わり得ます。価格への影響を一律の下落率で示すことはできません。

3. 住宅ローン控除などの税制は投資用の買主にも関係する？

住宅ローン控除は、一定の要件を満たして自分が住む住宅を取得した人のための制度です。賃貸経営を目的として買う投資家が、その物件を貸し続ける場合に直接使う制度ではありません。

国税庁は、中古住宅に関する住宅ローン控除の要件として、一定の耐震基準への適合などを掲げています。昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された住宅は耐震の要件を満たすものとされ、それより前の住宅でも、耐震基準に適合する証明などによって要件を満たす仕組みがあります。一方、床面積や居住の実態など、耐震性以外の条件も満たす必要があります。投資用ワンルームを将来自己居住用として買う可能性がある場合も、物件ごとに要件確認が必要です。

出典：国税庁・中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

住宅ローン控除に適用できることと、投資用不動産への融資が受けられることは別の話です。個別の税務判断は税理士など専門家に確認してください。

4. 賃貸中の旧耐震ワンルームを持ち続ける負担【仮想例】

ここからの数字は、説明のために作った仮想例であり、実在する物件や取引事例ではありません。

毎月の項目	仮定した金額
入金家賃	79,000円
ローン返済額	69,000円
管理費	7,800円
修繕積立金	11,500円
集金代行手数料	3,600円
毎月の収支	−12,900円

毎月の収支＝79,000円－69,000円－7,800円－11,500円－3,600円＝−12,900円。

同じ状態が12か月続くと仮定すると、12,900円×12か月＝154,800円の持ち出しです。

この計算には固定資産税、保険料、室内修繕費、入退去時の費用、空室期間、所得税等を含めていません。ローン返済には元本返済分もあるため、毎月の現金収支が赤字でも、その全額が資産価値の損失という意味ではありません。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 売却したらいくら手元に残る？【仮想例】

同じ仮想物件を1,860万円で売却すると仮定します。ローン残債は1,420万円、一括返済手数料8万円、抵当権抹消関連費用3万円と仮置きします。これらの費用は契約条件等で異なるため、実際には個別確認が必要です。

売却時の項目	仮定した金額
売却価格	18,600,000円
ローン残債	−14,200,000円
仲介手数料（税込・上限額で試算）	−679,800円
印紙税	−10,000円
一括返済手数料（仮定）	−80,000円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−30,000円
上記項目を差し引いた残額	3,600,200円

仲介手数料の試算＝（18,600,000円×3％＋60,000円）×1.1＝679,800円。この式は本仮想例の価格帯での仲介手数料上限額を計算したものです。根拠：国土交通省・不動産取引の仲介手数料について。

残額＝18,600,000円－14,200,000円－679,800円－10,000円－80,000円－30,000円＝3,600,200円。

印紙税1万円は、契約書記載金額が1,000万円超5,000万円以下の場合の軽減税額です。現行の軽減措置は2027年3月31日までに作成する対象契約書に適用されます。出典：国税庁・不動産譲渡契約書の印紙税軽減措置。

上記は税引前の簡易試算です。譲渡所得に対する税金、精算金、契約解除関連費用、未払金などは含めていません。また、売却時の現金収支と、購入時から通算した投資損益は異なります。

6. 仲介と買取を比較するときは「価格」だけで決めない

旧耐震物件についても、仲介で買主を探す方法と、事業者に売却する方法を比較できます。ただし、どちらが有利かは価格、引渡し時期、契約条件、買主の資金計画などによります。

比較する項目	仲介での売却	買取による売却
価格の確認	売出価格と成約見込みを分ける	提示条件と売却価格を確認する
時期	買主探索に必要な期間を確認する	提示された契約・決済日程を確認する
契約条件	買主側の条件や融資利用を確認する	引渡し条件、責任範囲などを確認する
手元資金	仲介手数料等を含めて計算する	取引条件に応じて計算する

旧耐震だから即座に売るべき、とも言えません。賃料収入が安定し、管理状態や将来負担に納得できるなら、保有を続ける判断にも合理性があります。反対に、修繕負担が増える見込みや資金計画上の問題があるなら、売却条件を具体的に比較する価値があります。

築古物件の検討点は築年数が古いワンルーム、築年数と価格の考え方は築年数と売り時、売却方法の違いは買取と仲介で整理しています。

7. よくある質問

Q1. 旧耐震のワンルームは売れないのですか？

売却できないと一律には言えません。賃貸状況、建物の管理状態、耐震資料、買主の条件などを確認して判断します。

Q2. 1981年に完成した物件は旧耐震ですか？

完成年だけでは決められません。1981年6月1日を境とした建築確認の時期などを調べます。

Q3. 耐震診断をしていない場合、売却前に必ず実施する必要がありますか？

すべての投資用ワンルームについて売却前の耐震診断が一律に義務付けられているわけではありません。まず管理組合の既存資料と対象建物に適用される制度を確認します。

Q4. 旧耐震の物件では買主が融資を使えませんか？

融資条件は一律ではありません。物件の条件や買主の状況に応じた審査結果を確認する必要があります。

Q5. 住宅ローン控除が使えなければ、投資家には売れませんか？

住宅ローン控除は自己居住用住宅の税制であり、賃貸用として購入する投資家には通常直接関係しません。控除の適用可否だけで投資用物件の売却可否は決まりません。

Q6. 売却するか保有するか、何から比較すればよいですか？

現在の月間収支、ローン残債、売却時の諸費用、耐震・修繕の資料、今後の保有負担を並べて比較します。法律上の判断が必要な事項は弁護士など専門家に確認してください。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。建物が古い物件でも、まずは今の数字から、持ち続けた場合と売った場合を並べて確認できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

旧耐震の物件も、今の数字から売却時の手残りを確認できます

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。