室内で人が亡くなった投資用ワンルームは売れる？告知の考え方と売却前の確認

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

室内で人が亡くなったことだけで、売買が一律にできなくなるわけではありません。

告知が必要かどうかは状況によって変わるため、分かっている事実を整理して仲介会社に伝えるところから始めます。

所有する投資用ワンルームの室内で人が亡くなった場合、「事故物件として売却できないのでは」「買主へどこまで説明する必要があるのか」と不安になるかもしれません。

人の死があったという事実だけで、その物件の売買が一律に禁止されるわけではありません。一方、死の状況や事後の対応、買主からの質問などによっては、宅地建物取引業者が告知を要する場面があります。売却を検討する際は、事実を整理して仲介担当者に伝え、説明の要否を判断することが重要です。

1. 国土交通省のガイドラインは何を定めている？

国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。これは、宅地建物取引業者が調査や告知を行う際の判断の考え方を整理したもので、すべての死について売主に一律の告知期間を定める法律という意味ではありません。国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました

ガイドラインは、例えば次のように区別しています。

状況	告知の考え方（宅建業者の原則）	売主が確認したいこと
室内での自然死や日常生活中の不慮の死	原則として告知を要しない場合がある	死の状況と、その後の室内対応
室内で人の死があり、特殊清掃等が必要になった	状況によって告知が必要になり得る	特殊清掃等の有無、時期、経緯
自然死・日常生活中の不慮の死以外の死	告知が必要となり得る	確認できた事実、発生場所、時期
買主から人の死の有無を質問された	原則的な扱いとは別に説明の検討が必要	質問の内容に対し、把握している事実を正確に伝える

ここで「自然死ならどんな場合も説明不要」と結論づけることはできません。特殊清掃の有無、社会的影響、個別の質問などを含めて確認する必要があります。具体的な法律判断は弁護士など専門家に確認してください。

2. 売買と賃貸では「おおむね3年」の扱いが違う

よく混同されるのが、賃貸取引の一部について示されている「おおむね3年」という目安です。

国土交通省の公表資料では、賃貸住宅や日常生活で通常利用する集合住宅の共用部分で起きた、自然死・日常生活中の不慮の死以外の死について、事案発生からおおむね3年経過した後は原則として告げなくてもよいという整理が示されています。

ただし、これは売買にも一律に「3年を過ぎれば告知不要」と当てはめられる基準ではありません。また、売買・賃貸のいずれでも、買主・借主から事案の有無を問われた場合や、社会的影響の大きい特段の事情がある場合などは、経過期間や死因にかかわらず告げる必要があると説明されています。国土交通省「ガイドライン策定」の報道発表

投資用ワンルームには「現在の入居者との賃貸借契約」と「売主から買主への売買契約」の二つの取引関係があり得ます。告知の期間や内容を考える際は、どちらの取引の話なのかを分けてください。

3. 売却前に仲介担当者へ伝えておきたい情報

売主自身が把握していることを先に整理すると、後から説明が食い違うのを避けやすくなります。ガイドラインでは、宅地建物取引業者が売主・貸主に告知書等で過去の人の死を確認することが通常の情報収集の一つとして示されています。国土交通省「ガイドライン公表資料」

確認項目	仲介担当者に伝える内容
発生した場所	対象室内か、日常使用する共用部分か、別の場所か
発生時期	分かっている年月・おおよその時期
死の状況	公的な説明や管理記録等で確認できた事実の範囲
発見後の対応	特殊清掃等が行われたか、その実施時期や範囲
現在の賃貸状況	入居中・空室、賃貸借契約に関する確認事項
未確認事項	不明な点を推測で補わず「未確認」と区別する

個人のプライバシーに関わる情報を必要以上に広めることは避け、取引の判断に関係する事実を正確に伝えることが基本です。どの情報を買主に告げるかの最終判断は、状況に応じて仲介担当者や弁護士など専門家と確認してください。

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「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

4. 人の死があった物件の価格はどう決まる？

国のガイドラインは、個々の物件を一律に何％値下げするという価格表を示していません。実際の価格は、立地、築年数、家賃、室内の状態、事案の内容、買主の判断など複数の条件で変わります。

確認したいのは、単に査定額を並べることではなく、提示された売却条件と、売主に残る金額です。条件比較には、事案に関する説明内容、引渡し時の室内状態、契約不適合責任の定めなども含まれます。

賃貸中で売る場合の一般的な仕組みはオーナーチェンジ売却、賃貸人の地位などの承継は入居者がいるまま売るときの引継ぎで説明しています。ここでは、人の死に関する確認と売買条件に絞ります。

5. 告知の不足と契約不適合責任はどう関係する？

売買後に、契約時に伝えた内容と実際の状況が異なり、契約の内容に適合しないと評価される場合には、民法の契約不適合責任が問題となる可能性があります。ただし、人の死があった事実だけで、当然にどのような請求が認められるか決まるわけではありません。

民法562条以下は契約内容への不適合に関する買主の権利を定めています。また民法572条は、売主が担保責任を負わない特約をした場合でも、知りながら告げなかった事実について責任を免れられないと定めています。e-Gov法令検索「民法」（562条以下・572条）

そのため、免責条項を書けば説明の検討が不要になる、と考えない方がよいでしょう。個別の告知義務、契約条項、責任の有無は、弁護士など専門家に確認してください。一般的な制度の説明は契約不適合責任の記事にまとめています。

6. 複数の売却条件で手残りを比べる【仮想例】

ここからは、人の死によって特定の割合で価格が下がるという意味ではなく、買主から異なる価格の提案があった場合の現金収支だけを比較する仮想例です。売却価格は仲介手数料の計算上の税抜価格と同じと仮定します。

共通の費用条件は、ローン残債2,200万円、一括返済手数料8万5,000円（仮定）、抵当権抹消関連費用3万5,000円（仮定）、紙の売買契約書の印紙税1万円です。仲介手数料は（売却価格×3％＋6万円）×1.1を上限額として計算します。国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」

仮想の売却価格	仲介手数料（税込・上限を仮定）	その他の費用（仮定を含む）	ローン残債	概算手残り
2,475万円	88万2,750円	13万円	2,200万円	173万7,250円
2,425万円	86万6,250円	13万円	2,200万円	125万3,750円
2,395万円	85万6,350円	13万円	2,200万円	96万3,650円

例えば、売却価格2,475万円の場合、仲介手数料＝（2,475万円×3％＋6万円）×1.1＝88万2,750円。

概算手残り＝2,475万円－2,200万円－88万2,750円－（8万5,000円＋3万5,000円＋1万円）＝173万7,250円。

売却価格が50万円異なる2,425万円のケースでは、仲介手数料も1万6,500円変わり、手残りの差は48万3,500円となります。ただし、これは市場価格や値下げ幅の予測ではありません。

印紙税1万円は、1,000万円超5,000万円以下の不動産譲渡契約書について2027年3月31日までの軽減措置を前提としています。国税庁「No.7108 印紙税の軽減措置」

※特殊清掃等の費用が別途必要となる場合、その金額はこの仮想例に含めていません。固定資産税等の精算金や譲渡所得に関する税金も含めていません。税金の個別判断は税理士など専門家に確認してください。

売却を考える際は、事実関係・必要な告知・契約条件を整理したうえで、複数の条件を同じ計算式で比べることが重要です。

7. よくある質問

Q1. 室内で人が亡くなった物件も売却できますか？

売買自体が一律に禁止されるわけではありません。事案の内容や買主への説明、契約条件を確認しながら進めます。

Q2. 自然死なら買主への告知は不要ですか？

自然死や日常生活中の不慮の死について原則として告知を要しない場合はあります。ただし、特殊清掃等の有無や買主からの質問などによって判断が変わり得ます。

Q3. 3年経過すれば売買でも告知しなくてよいですか？

国土交通省が示すおおむね3年の目安は、賃貸取引の一部に関するものです。売買に同じ期限が一律に設けられているわけではありません。

Q4. 当時の詳しい状況が分からない場合はどうしますか？

分かっている事実と未確認のことを区別し、仲介担当者に伝えます。確認できていない死因や経緯を推測で説明することは避けます。

Q5. 買主から直接聞かれた場合はどうすればよいですか？

ガイドラインは、買主等から事案の有無を問われた場合には、経過年数や死因にかかわらず告げる必要があると説明しています。回答内容は事実関係を整理して確認します。

Q6. 告知内容を売買契約書に書けば、その後の責任はなくなりますか？

説明や特約だけで一律に責任がなくなるとは限りません。契約不適合責任との関係は売買契約の内容と個別事情によるため、弁護士など専門家に確認してください。

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8. 現場からの補足

株式会社煌海プロパティでも、室内で人が亡くなった投資用ワンルームの売却を扱ったことがあります。告知をしたうえで売却できましたが、買主が見つかるまでには苦労しました。価格が下がるというより、買主を見つけること自体が難しくなる面があると感じています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。