投資用ワンルームを売るときの消費税｜個人オーナー・建物部分・仲介手数料を整理

Q: 家賃に消費税がかかっていないのに、売却時に消費税が関係するのはなぜですか？

住宅の貸付けと賃貸用建物の譲渡は、消費税法上別の取引だからです。住宅家賃は原則非課税ですが、事業として売却する建物は課税対象になり得ます。

最終更新日：2026年11月5日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

個人オーナーでも、賃貸用の建物を売ることは消費税の課税対象になり得ます。ただし、実際に納税するかどうかは課税事業者か免税事業者かで変わります。

土地は原則非課税、建物部分が対象です。仲介手数料の消費税は、売主が免税事業者でも支払いに含まれます。

「投資用マンションを個人で売るとき、売却代金に消費税はかかるのか」。この疑問は、売主が個人か法人かだけでは答えられません。住宅の家賃は原則として消費税が非課税ですが、賃貸用建物の売却は消費税の課税対象になり得るからです。

確認したいのは、①売却する資産のうち土地と建物をどう扱うか、②売主が消費税の課税事業者か免税事業者か、③売却費用には消費税がかかるか、④インボイスが関係するか、の4点です。

1. 個人オーナーの売却でも、建物部分は課税対象になり得る

消費税では、土地の譲渡は原則として非課税です。一方、建物の譲渡は、事業者が事業として行う取引であれば課税の対象となります。

ここで注意したいのは、投資用ワンルームを住宅として貸しているケースです。住宅の家賃が非課税でも、事業に使用していた賃貸用の建物そのものの売却は別の取引です。国税庁は、個人が住宅賃貸用の建物を売却した場合も消費税の課税対象となる旨を案内しています。

つまり、次の2つは両立します。

入居者から受け取る住宅の家賃：原則として消費税は非課税
オーナーによる賃貸用建物の売却：事業としての資産譲渡として課税対象になり得る

ただし、課税対象の取引であることと、売主に申告・納税の義務があることは別です。後者は次の課税事業者・免税事業者の区分で判断します。

参考：国税庁 No.3240「個人が事業用建物等を譲渡した場合の消費税」、国税庁 No.6226「住宅の貸付け」

2. 消費税を納めるかは、課税事業者・免税事業者の判定が必要

個人事業者については、原則として売却する年の前々年（基準期間）の課税売上高が1,000万円以下であれば、消費税の納税義務が免除されます。ただし、前年の1月1日から6月30日までの特定期間の判定、課税事業者の選択、インボイス発行事業者としての登録など、例外があります。

住宅家賃は原則非課税ですから、家賃収入の額をそのまま「課税売上高」と思い込まないことも重要です。一方、ほかの事業による課税売上げや過去の建物売却が判定に関係する場合があります。

免税事業者の場合：その課税期間に消費税の納付義務は原則ありません。賃貸用建物の売却であっても、免税の条件を満たすか確認します。
課税事業者の場合：賃貸用建物の売却について、建物部分の消費税を含む申告・納税の検討が必要です。土地部分は原則非課税です。
インボイス発行事業者として登録している場合：基準期間の課税売上高が1,000万円以下でも、原則として消費税の納税義務は免除されません。

その年は免税でも、売却した建物部分の課税売上高が大きければ、将来の課税期間の納税義務判定に影響する可能性があります。売却年の処理だけを見て終わらせないことが必要です。

参考：国税庁 No.6501「納税義務の免除」、国税庁 No.6355「課税売上げと課税仕入れ」

3. 売却価格のうち、建物部分の消費税をどう考える？

仮想例：課税事業者が投資用ワンルームを2,200万円で売却し、契約上の対価を土地880万円（非課税）、建物1,320万円（税込）と適切に区分できると仮定します。

この場合、標準税率10％で計算した建物部分に含まれる消費税相当額は次のとおりです。

13,200,000円 × 10／110 ＝ 1,200,000円

土地部分880万円には消費税がかかりません。なお、土地・建物の区分や税抜・税込の契約表示は実際の契約内容・合理的な区分方法の確認が必要です。

ここでの120万円は建物売却対価に含まれる消費税相当額の仮想計算であり、そのまま「確定した納付税額」ではありません。実際の納税額は、適用する計算方法、仕入税額控除などにより異なります。

これに対して、同じ売却条件でも、売主がその課税期間に免税事業者であれば、原則として消費税の申告・納付義務はありません。契約金額の表示・買主との価格交渉は別途検討が必要です。

また、建物の消費税と、売却で利益が出た場合などに検討する所得税・住民税（譲渡所得）は別の税金です。ローン残債との差額が、そのまま課税所得を表すわけでもありません。

参考：国税庁 No.6303「消費税および地方消費税の税率」、国税庁 No.6931「消費税等と譲渡所得」

4. 仲介手数料にも消費税がかかる。手残り・不足額の仮想例

売主が免税事業者であっても、不動産仲介などの課税対象となるサービスへの支払いには消費税が含まれます。売主自身が建物売却について消費税を納めるかどうかと、仲介会社からの手数料に消費税がかかるかどうかは別です。

仲介手数料は、売却価格2,200万円の場合、上限額の速算式を用いると以下になります。

（22,000,000円 × 3％＋ 60,000円）× 1.1 ＝ 792,000円（税込）

このほか、一括返済や管理契約の終了、抵当権抹消、売買契約書の印紙税なども精算額に関係します。ただし、すべての費用に一律10％を上乗せするわけではありません。以下の額は指定の条件を使った概算です。

仮想例：売主は免税事業者、売却価格2,200万円、ローン残債2,100万円

項目	金額
売却価格	＋22,000,000円
ローン残債	−21,000,000円
仲介手数料（税込）	−792,000円
一括返済手数料（残債の1％と仮定）	−210,000円
集金代行解約手数料（仮定）	−19,800円
抵当権抹消費用（仮定）	−30,000円
印紙税（仮定）	−10,000円
売却時の不足額	−61,800円

費用合計：792,000 ＋ 210,000 ＋ 19,800 ＋ 30,000 ＋ 10,000 ＝ 1,061,800円

売却時の概算：22,000,000 − 21,000,000 − 1,061,800 ＝ −61,800円

この表は売主が免税事業者であり、別途消費税の納税額を見込まない仮想例です。課税事業者なら売却に伴う消費税の申告・納付まで別途検討する必要があり、同じ「不足額」を確定額として流用できません。

一括返済手数料は残債の1％と仮定していますが、実際は金融機関・借入時期・契約で異なります。集金代行解約手数料は月額3,300円 × 6か月＝19,800円の仮定で、契約によって少額のものから家賃6か月分までさまざまです。買主が契約を引き継ぐことで発生しない場合もあります。抵当権抹消3万円も仮定です。

印紙税1万円は、紙の不動産売買契約書で記載金額が1,000万円超5,000万円以下の場合の軽減後税額で、対象となる契約書の軽減措置は2027年3月31日までです。印紙税は消費税ではありません。

さらに、毎月の収支も売却判断には欠かせません。

仮想例：売却前の毎月の収支

項目	月額
家賃	＋80,000円
ローン返済	−70,000円
管理費・修繕積立金	−12,000円
集金代行手数料	−3,300円
固定資産税等・保険料の月額換算	−4,000円
毎月の持ち出し	−9,300円

80,000 − 70,000 − 12,000 − 3,300 − 4,000 ＝ −9,300円／月。条件が変わらないと仮定すると、3年間で 9,300円 × 36か月＝334,800円の現金負担です。ローン返済のうち元本が減った分は、月々の現金負担とは別に評価する必要があります。

参考：国土交通省：不動産取引の仲介手数料について、国税庁 No.7108「印紙税の軽減措置」

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. インボイス未登録でも売却できる？買主への影響は？

インボイスの登録がないと投資用ワンルームを売れない、という制度ではありません。 インボイスは、主に課税事業者である買主側が仕入税額控除を検討する場面で関係します。

買主が事業者の場合、売主のインボイス登録の有無、建物部分の扱い、買主の取得目的によって、税務上の見方が変わる可能性があります。特に、居住用賃貸建物の取得は仕入税額控除が制限される場合があるため、「インボイス未登録だから必ず売却額が下がる」とは言えません。

なお、2026年の制度改正により、インボイス未登録事業者等からの課税仕入れに関する経過措置は、2026年10月1日から2028年9月30日まで原則70％相当の控除を認める段階となっています（適用要件・期間の確認が必要）。これは売主が70％の消費税を納める制度ではなく、買主側の仕入税額控除に関する経過措置です。

売主がインボイス登録をするべきかどうかは、建物売却以外の事業、将来の消費税の納税義務などにも関係します。売却のためだけに登録を前提とするのではなく、税理士に確認する方が適切です。

参考：国税庁：インボイス制度について、国税庁：令和8年度インボイス制度の税制改正、国税庁 No.6451「仕入税額控除の対象となるもの」

6. 売却前に確認する順番と、売却しない選択肢

消費税については、まず売主が売却予定年に課税事業者か免税事業者かを確認し、次に売却価格の土地・建物の区分、インボイス登録の有無、売却費用、過去・将来の課税売上高への影響を整理します。税務上の最終判断は税理士へ確認してください。

売却すれば毎月の持ち出しが止まる一方、売却時に不足額が出ることがあります。反対に、保有を続けるとローン元本が減る余地がある一方、修繕積立金の増額や家賃・空室の変化によって負担が増える場合もあります。消費税の有無だけで「今すぐ売るべき」と結論づけることはできません。

売却価格と残債の関係については、購入時期・購入価格、新築・中古の別で差が出ます。

現場では、購入から5年ほど経った物件であれば、立地によほど問題がない限り、残債と同じかそれ以上で売れるケースが多くあります。ただし、新築か中古か、購入価格によって変わるため、物件ごとに試算して判断しています。

相談の流れは、LINEで概要を伺う → 試算 → 必要なら面談です。概要として最初に伺う項目は「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つです。その後、必要に応じて売却予定額、残債、契約条件などを確認します。消費税の課税区分やインボイスの影響など、個別の税務判断は税理士の確認事項です。

7. よくある質問

Q1. 会社員が個人名義で投資用ワンルームを売る場合、消費税はかかりませんか？

個人名義というだけでは決まりません。住宅賃貸に使用していた建物の売却は課税対象となり得ます。一方、売主がその課税期間の免税事業者であれば、原則として納税義務は免除されます。

Q2. 家賃に消費税がかかっていないのに、売却時に消費税が関係するのはなぜですか？

住宅の貸付けと賃貸用建物の譲渡は、消費税法上別の取引だからです。住宅家賃は原則非課税ですが、事業として売却する建物は課税対象になり得ます。

Q3. 売却代金の全額に10％の消費税がかかりますか？

いいえ。土地の譲渡は原則非課税です。課税事業者が事業として売る場合は、基本的に建物部分が消費税の対象となるため、土地・建物の合理的な区分と価格表示を確認します。

Q4. 売却価格が1,000万円を超えたら、その年から必ず消費税を納めるのですか？

いいえ。納税義務は基準期間・特定期間などをもとに判定し、インボイス登録などの例外も確認します。ただし、売却した建物の課税売上高が将来の判定に影響する可能性はあります。

Q5. インボイス登録がなければ、投資用ワンルームを売却できませんか？

売却はできます。ただし、買主側の仕入税額控除の検討に影響する場合があり、買主の事業形態や取得目的によって扱いは異なります。登録がないことだけで売却額が決まるわけではありません。

Q6. 売却時に支払う仲介手数料の消費税も、売主が免税事業者なら不要ですか？

不要にはなりません。仲介サービスに対して支払う手数料の消費税と、売主自身の建物売却に関する消費税の納税義務は別です。試算では仲介手数料を税込額で計算します。

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8. 現場からの補足

消費税の課税区分やインボイスの扱いなど、個別の税務判断は税理士への確認が必要です。当社では、売却価格・ローン残債・売却費用から決済時の手残りを試算し、売る場合と持ち続ける場合を同じ物差しで比べられるようにしています。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

売却価格と残債から、決済時の手残りを試算できます

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商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。