定期借家契約中の投資用ワンルームは売れる？普通借家との違いと買主が確認すること

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

定期借家契約の入居者がいても、賃貸中のまま売却を検討できます。

買主は「定期」という表記だけでなく、事前説明の書面や終了通知の状況まで確認するため、資料をそろえておくことが大切です。

入居者と「定期借家契約」を結んでいる投資用ワンルームも、賃貸中の物件として売却を検討できます。ただし、普通借家契約とは、期間満了後の扱いや必要書類が異なります。買主にとって重要なのは、契約書に「定期」と書かれていることだけではありません。契約成立時の説明、満了日の通知、再契約の有無まで確認できるかが判断材料になります。

1. 定期借家と普通借家は何が違う？

定期借家（定期建物賃貸借）は、所定の要件を満たすと、契約期間の満了により更新されずに終了する仕組みです。期間満了後も住み続ける場合は、当事者双方の合意により新たな契約を結ぶ「再契約」が考えられます。一方、普通借家では賃貸人からの更新拒絶などに法律上の制約があります。

比較項目	定期借家契約	普通借家契約
契約の更新	所定の要件を満たせば更新しない契約にできる	更新に関する法定の仕組みがある
期間満了後	終了・再契約の有無を確認	更新の有無や期間を確認
契約時の書類	契約書等と、更新がないことについての事前説明を確認	賃貸借契約書と更新条件を確認
買主が見たいこと	満了日、終了通知、再契約の見込み	更新条件、賃貸借の継続状況

借地借家法第26条・第28条・第38条（e-Gov法令検索）と国土交通省「定期建物賃貸借 Q&A」を参照してください。

なお、定期借家契約は書面による締結が原則ですが、現行法では要件を満たした電磁的記録による契約も認められています。契約前の説明についても、賃借人の承諾など所定の要件の下で電磁的方法が使えます。古い契約の説明が適切に行われたかは、契約当時の資料を確認する必要があります。

2. 契約書だけでなく「事前説明」と「終了通知」を確認する

借地借家法第38条では、賃貸人が契約締結前に、更新がなく期間満了で終了することを賃借人へ説明する仕組みを定めています。法律上必要な説明が行われていなければ、更新がない旨の定めが無効となる場合があります。宅地建物取引業者による一般の重要事項説明と、この定期借家の事前説明は同じものではありません。

また、契約期間が1年以上の定期借家については、原則として満了日の1年前から6か月前までに終了の通知をする必要があります。所定期間内に通知していないと、賃借人に期間満了による終了を主張できる時期が変わります。期間を過ぎて通知した場合の扱いも法律に定められています。

契約満了日が決まっていても、通知の対象期間を日付で計算し、書面の発送日だけでなく到達状況を確認する必要があります。具体的な期間計算・通知の効力・契約内容については、弁護士など専門家に確認してください。

根拠：借地借家法第38条（e-Gov法令検索）、国土交通省「定期建物賃貸借 Q&A」。

3. 買主が確認する書類と、売却時の引継ぎ

賃貸借が第三者に対抗できる状態にある場合など、民法第605条の2により、物件の譲渡に伴って賃貸人の地位が買主へ移転することがあります。定期借家だからといって、売却時に入居者の契約が消えるわけではありません。

確認資料・事項	買主にとっての確認目的
賃貸借契約書・更新しない旨の定め	契約期間、家賃、敷金、解約条件の確認
契約前の説明書面・交付や説明の記録	定期借家としての成立過程の確認
終了通知の控え・送付日・到達状況	満了時に終了を主張できるかの確認
再契約の有無や協議の記録	将来の賃貸収入の前提の確認
賃料の入金状況・敷金残高	未収金や返還義務の引継ぎ条件の確認
管理委託契約・連絡体制	所有者変更後の集金・通知業務の確認

説明書面が見つからない場合でも、直ちに「売れない」とは決めつけられません。一方、買主が契約の確実性を慎重に見る可能性はあります。書類が欠ける場合の法的判断は弁護士など専門家に確認し、確認できた事実と未確認事項を分けて伝えることが大切です。

賃貸人の地位や敷金の一般的な引継ぎは入居者がいるまま売るとき、通常の賃貸中売却の説明はオーナーチェンジで確認できます。根拠：民法第605条の2（e-Gov法令検索）。

4. 満了前に売るか、空室後に売るかを比較する【仮想例】

以下は仮想例であり、実際の売却価格や成約期間を示すものではありません。定期借家の満了まで10か月あり、満了時に再契約せず、退去後は2か月空室になると仮定します。

月々の条件（仮定）	金額
入居中の家賃	94,000円
ローン返済	73,000円
管理費・修繕積立金	22,000円
賃貸管理手数料	3,500円
固定資産税等の月割り予算	5,500円

入居中の月々の現金収支＝94,000円－73,000円－22,000円－3,500円－5,500円＝－10,000円。

空室中の月々の現金収支＝0円－73,000円－22,000円－0円－5,500円＝－100,500円。空室中は家賃を受け取らず、賃貸管理手数料も発生しないという仮定です。ローン返済額には元本返済が含まれるため、これらは税務上の損益ではなく現金収支です。

比較する売却時期（仮定）	売却までの家賃収入	売却までの現金収支の累計
1か月後に賃貸中のまま引渡し	94,000円	－10,000円
10か月後、満了時点で引渡し	940,000円	－100,000円
12か月後、満了後2か月空室で引渡し	940,000円	－301,000円

最後の行の計算式は、入居中10か月×－10,000円＋空室2か月×－100,500円＝－301,000円です。表は売却までの保有期間中の現金収支だけを比較しており、残債の減少、空室化に伴う売却価格の変化、原状回復費用、募集費用などは含みません。空室のまま売る場合と賃貸中に売る場合の一般的な違いは退去・空室で確認できます。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「手続確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 売却時の手残りは契約満了とは別に計算する【仮想例】

売却価格を2,585万円、決済時ローン残債を2,260万円とする、別の時点の仮想例です。

決済時の入出金（すべて仮定）	金額
売却価格	＋25,850,000円
ローン完済	－22,600,000円
仲介手数料（税込上限額）	－919,050円
一括返済手数料（仮定）	－110,000円
抵当権抹消関連費用（仮定）	－35,000円
敷金承継に伴う買主との精算（仮定）	－90,000円
印紙税（紙の契約書1通を作成する仮定）	－10,000円
概算手残り	2,085,950円

仲介手数料＝（25,850,000円×3％＋60,000円）×1.1＝919,050円。

概算手残り＝25,850,000円－22,600,000円－919,050円－110,000円－35,000円－90,000円－10,000円＝2,085,950円。

仲介手数料の算式は売却価格が400万円を超える場合の税込上限額の速算式で、土地建物価格の消費税等の扱いは個別確認が必要です。根拠：国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」。印紙税1万円は、所定の紙の不動産譲渡契約書について2027年3月31日までの軽減措置を前提とします。根拠：国税庁「不動産の譲渡に関する契約書の印紙税軽減措置」。

この金額は期間比較表と合算するための数字ではありません。実際には売却日が延びればローン残債や精算金が変わり、売却価格も同じとは限りません。譲渡所得税等も含まないため、税金は税理士など専門家に確認してください。

6. 売る前に「満了までの時間」と「資料の有無」を整理する

売却を考えるときは、まず満了日と通知期限を確認し、必要な説明書面・終了通知・再契約関係資料を集めます。そのうえで、買主に何を引き継ぐのか、空室後に売る可能性があるのかを整理します。

定期借家だから高く売れる、または買主が限定されるといった一律の結論は出せません。収益を重視する買主と、将来の空室利用を検討する買主では重視する条件が異なり得ます。契約の有効性や終了時期に不明点があれば弁護士など専門家に確認してから売却条件を決めます。

7. よくある質問

Q1. 定期借家契約の途中でも投資用ワンルームを売却できますか？

賃貸中のまま売却を検討できます。ただし買主は、賃貸借契約を引き継ぐ条件と期間満了の見通しを確認することになります。

Q2. 契約が満了すれば入居者は自動的に退去しますか？

契約成立時の要件や、期間が1年以上の場合の終了通知などを確認する必要があります。満了日だけで退去日を断定しないでください。

Q3. 定期借家の事前説明書面が見つからない場合は？

契約当時の説明・交付記録を調査します。定期借家としての効力に関わるため、契約書だけで判断せず弁護士など専門家に確認してください。

Q4. 定期借家契約は買主に引き継がれますか？

賃貸借が対抗要件を備えるなどの条件を満たす場合、民法第605条の2に基づき賃貸人の地位が移転します。個別の契約状態は確認が必要です。

Q5. 期間満了後に同じ入居者へ貸し続けることはできますか？

双方が合意して改めて再契約する方法があります。普通借家の「更新」とは区別して確認します。

Q6. 空室になってから売る方が高く売れますか？

価格は立地や建物、賃料、入居状況、買主の目的などで変わります。空室期間の現金負担も含めて比較する必要があります。

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8. 現場からの補足

最初のご相談では「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つを伺って試算を始めます。定期借家契約の物件も、まず今の数字から手残りを確認し、満了日に合わせた売り方を比べられます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

満了日を待つか今売るか、数字で比べられます

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情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。