投資用ワンルームのローン返済がきついとき｜持ち続ける・返済条件を相談する・売るを数字で比較

最終更新日：2026年11月10日／執筆：株式会社煌海プロパティ（代表：山田一也）

ご相談の最初に「ローンがストレスで」という言葉を伺うことがあります。家賃から管理費や修繕積立金を払うと、思ったより手元に残らないためです。

大切なのは、先に結論を決めることではなく、今の収支・返済条件を変えた場合・売った場合を同じ数字で並べることです。

投資用ワンルームについて、相談の最初に「ローンがストレスで」という言葉が出ることがあります。月々の返済が続く一方、家賃から管理費や修繕積立金などを支払うと、想像よりも現金が残らないことがあるためです。

判断の出発点は、保有するか売却するかを先に決めることではありません。現在の月々の現金収支、返済条件を変更した場合の収支、売却した場合の手残りを同じ数字で比べることです。返済条件の変更が認められるかどうかは、融資契約と金融機関の判断によります。

1. 「家賃−ローン返済」だけでは毎月の負担を見誤る

家賃からローン返済額を引くだけでは、投資用ワンルームの現金収支は分かりません。区分所有者が負担する管理費、修繕積立金、賃貸管理に関する手数料、固定資産税などの支出を含めて整理します。

月々の現金収支＝実際に入る家賃−ローン返済額−管理費−修繕積立金−賃貸管理手数料−固定資産税等の月割り額−その他の月割り支出

固定資産税や保険料など年単位の支出は、年間額÷12で月換算します。空室や修繕が発生した場合には、別途収支が変わります。

なお、ローン返済額には元金と利息が含まれます。元金返済は残債を減らす一方、毎月の現金を減らします。したがって、現金収支の赤字と、税務上の不動産所得の赤字は同じではありません。 税金の個別判断は税理士・税務署に確認してください。

2. 月4万6,000円の持ち出しになる例【仮想例】

以下は、実在の物件や相談者とは関係のない仮想例です。家賃が入っている月の収支として計算します。

項目	毎月の仮想金額
家賃収入	＋9万8,000円
ローン返済	−11万6,000円
建物管理費	−1万円
修繕積立金	−9,000円
賃貸管理手数料	−3,000円
固定資産税等（年6万円÷12）	−5,000円
保険料（年1万2,000円÷12）	−1,000円
毎月の現金収支	−4万6,000円

計算式：9万8,000円−11万6,000円−1万円−9,000円−3,000円−5,000円−1,000円＝−4万6,000円。

12か月続いたと仮定すると、4万6,000円×12＝年間55万2,000円の現金持ち出しです。元金の減少、将来の家賃変動、修繕積立金の変更、突発的な支出は別に考えます。

3. 返済条件を相談するときに確認すること

返済が重いとき、現在の金融機関へ返済条件を変更できるか相談する選択肢があります。例えば返済期間の見直し、一定期間の元金返済の扱いなど、考えられる方法はありますが、実施できる条件や審査は融資商品・契約によって異なります。

返済条件の変更に応じるかどうか、どのような条件になるかは、金融機関が個別に判断します。相談すれば変更が承認される、というものではありません。

相談前には次の点を確認すると、条件の比較がしやすくなります。

確認すること	理由
現在の残債・金利・残存期間	現状を把握するため
毎月返済額の元金・利息の内訳	返済負担と残債の減り方を分けるため
相談できる条件変更の内容	月額を下げる方法と期間を確認するため
条件変更後の総返済額・終了予定日	月額だけの比較を避けるため
手数料・金利・審査・必要書類	追加負担や実行可能性を確認するため
売却する場合の完済・担保抹消条件	保有と売却を比較するため

相談しただけで返済額が変わるわけではありません。変更合意が成立するまでは、原則として従来の返済条件に沿って取り扱う必要があります。

4. 繰上げ返済・借り換え・条件変更は別の方法

「返済を楽にする」といっても、方法によって資金の動きは異なります。

方法	何が変わるか	注意点
現契約の返済条件変更	返済期間や各回の返済額等を見直すことを協議する	審査・契約変更が必要。長期化で総利息が増える場合がある
繰上げ返済	残債を通常の返済予定より早く減らす	手元の資金を使うため、別途資金計画が必要
借り換え	新たな融資で既存ローンを返済する	金利だけでなく諸費用と審査条件を確認
売却	物件を手放し、決済時にローン完済を目指す	売却価格、残債、諸費用の組合せによって手残りや不足額が変わる

繰上げ返済の仕組みは繰上げ返済、別の融資へ切り替える検討は借り換えで整理しています。

ご自身の物件で計算するなら、LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つが分かれば試算できます。

5. 売却したときの手残りを出す【仮想例】

月々の負担から離れる場合でも、売却代金だけでは判断できません。ローン完済額と必要費用を差し引きます。

以下も仮想例です。記事中の金額は個別案件を示すものではありません。

項目	仮想金額
売却価格	2,885万円
ローン完済額（仮定）	−2,740万円
仲介手数料（原則上限、税込）	−101万8,050円
一括返済に関する費用（仮定）	−12万円
抵当権抹消関連費用（仮定）	−3万円
印紙税（紙の契約書を想定）	−1万円
概算手残り	27万1,950円

仲介手数料＝（2,885万円×3％＋6万円）×1.1＝101万8,050円。

概算手残り＝2,885万円−2,740万円−101万8,050円−12万円−3万円−1万円＝27万1,950円。

仲介手数料は上限の仮定です。計算の根拠は国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」です。売買価格や売主の立場によっては報酬計算の対象価格を確認してください。

印紙税は、この価格帯の紙の不動産売買契約書について軽減税額1万円を想定しています。軽減措置の対象期間は2027年3月31日までです。出典：国税庁「不動産の譲渡に関する契約書の印紙税の軽減措置」。

この計算には個別の管理契約解約費用、税金、固定資産税等の精算金などは含めていません。実際の売却では、費用と完済額を改めて確認します。

6. 持ち続ける・条件変更を相談する・売るを同じ表で比較【仮想例】

第2節と第5節の仮想例を使い、今後12か月の現金収支のイメージを比較します。条件変更は、あくまで「毎月のローン返済が11万6,000円から9万3,000円に変わる契約が成立したと仮定した場合」です。現実に認められる額ではありません。

選択肢	仮定	月々の現金収支	今後12か月の現金収支・売却時資金
現状のまま保有	家賃・費用が変わらない	−4万6,000円	−55万2,000円
条件変更後に保有	ローン返済が月9万3,000円になる	−2万3,000円	−27万6,000円
売却する	直ちに仮想価格で売却・完済し、その後の保有収支なし	売却後0円	売却時の概算手残り＋27万1,950円

条件変更後の月額＝9万8,000円−9万3,000円−1万円−9,000円−3,000円−5,000円−1,000円＝−2万3,000円。

年間の持ち出しは2万3,000円×12＝27万6,000円です。現状維持との差は、55万2,000円−27万6,000円＝年27万6,000円となります。

ただし、この3行は同じものさしの利益比較ではありません。保有にはローン元金の減少や将来の資産価値があり、条件変更には総利息や返済期間への影響があり、売却には売却成立までの期間や譲渡所得に関する税金などの要素があります。実際の比較では時期を揃え、残債の推移も確認してください。税務上の扱いは税理士・税務署に確認します。

毎月の負担そのものが継続困難な場合と、負担はあるが将来の収支を見ながら保有できる場合とでは、判断が異なります。ワンルーム投資をやめたいと損切りの判断も、選択肢の整理に役立ちます。

7. よくある質問

Q1. 毎月の持ち出しがあったら、すぐ売った方がよいですか？

持ち出し額だけでは決まりません。残債の減少、将来の支出、売却した場合の手残りを並べて検討します。

Q2. ローン返済額の見直しを相談できますか？

契約内容や融資の状況に応じて、金融機関に相談することは考えられます。ただし変更の承認や新しい条件は保証されません。

Q3. 条件変更で毎月の支払いが下がれば、総負担も減りますか？

そうとは限りません。返済期間が長くなると総利息が増える場合があるため、変更後の返済予定表で比較します。

Q4. 繰上げ返済と借り換えは同じですか？

異なります。繰上げ返済は既存ローンの残債を早く減らす方法、借り換えは新しい融資で既存ローンを返済する方法です。

Q5. 売却価格が残債を上回れば、手元にお金が残りますか？

費用を差し引く必要があります。仲介手数料、一括返済に関する費用、登記関係費用などを含めて試算します。

Q6. 毎月の赤字をそのまま確定申告の赤字として扱えますか？

同じではありません。ローン元金返済などの扱いが異なります。所得の計算や税額は税理士・税務署に確認してください。

あわせて確認したいページ

8. 現場からの補足

ご相談の最初に「ローンがストレスで」という言葉を伺うことは少なくありません。まずは「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つから、持ち続けた場合の毎月の負担と、売った場合の手残りを並べて確認できます。

株式会社煌海プロパティは横浜市西区に事務所を置く不動産会社です。売却を決めていない段階でも、毎月の収支・ローン残債・現在の売却条件を整理するご相談を受け付けています。

毎月の負担と売った場合の手残りを、今の数字から比べられます

LINEで「出口確認」と送ってください。

「物件名」「家賃（サブリース契約の有無）」「管理費・修繕積立金」の3つをお知らせください。

無料で売るべきか診断する（必須3項目）

情報の基準日と参考資料

情報基準日：2026年11月10日

会社情報

項目	内容
商号	株式会社煌海プロパティ
所在地	〒220-0005 神奈川県横浜市西区南幸2-20-12タイヨウビル205号
電話番号	045-440-3580
宅地建物取引業免許番号	神奈川県知事(2)第31027号

※本記事の取引価格表は、過去の取引情報を集計した参考データであり、個別物件の査定価格や現在の売却可能価格を保証するものではありません。15〜30㎡の中古マンション等を対象としており、賃貸中の投資用ワンルームだけの統計ではありません。計算例は説明のための仮想例です。成約実績は当社の仲介によるもので、物件の特定につながる情報は掲載していません。税務・法務上の個別判断については、必要に応じて専門家へご確認ください。